锐理数据2022年上半年青岛房地产市场总结_112页_8mb

2022年青岛房地产市场年中总结

核心内容概述

2022年上半年，青岛房地产市场在宏观政策和地方政策的双重推动下，呈现稳中趋缓态势。全国经济在M2增速上涨、社会融资规模扩大背景下，进入修复通道，但房地产开发投资累计同比首次出现负增长，预计下半年市场将逐步企稳。青岛经济表现优于全国，GDP增速高于全国平均水平，但居民收入不稳定，储蓄意愿增强，对房地产市场形成一定影响。中央政策坚持“房住不炒”，支持合理住房需求，同时推进房产税和房企“三道红线”等政策，促进市场良性循环。

主要观点

• 全国经济环境：经济进入修复通道，M2增速上涨，社会融资规模扩大，但房地产投资出现负增长，全年仍面临下行压力。
• 青岛经济表现：经济保持稳定增长，但居民收入不稳定性增加，房地产依赖性增强，市场表现分化。
• 中央政策基调：坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，推动房产税改革，加强房企风险化解。
• 地方政策松绑：全国200多个城市出台460次松绑政策，青岛在土地和市场端均有政策松绑，市场由限制性转向引导性。
• 土地市场动态：上半年供地集中，但供应量下降，楼面地价上涨，住宅兼商业用地占比上升，纯住宅用地减少，商住混合用地将成为主流。
• 商品房市场情况：整体供小于求，价格下降，去化周期缩短至23个月，部分区域如原胶南市、即墨区和城阳区表现活跃。
• 住宅市场结构：首改、再改产品占比扩大，成为市场主力，整体产品结构向改善型需求倾斜。
• 商办市场动态：办公产品占主导，商业产品次之，市场整体去化压力有所缓解。
• 企业表现：重点房企如华润、青铁、中海、董家口置业等在土地市场表现活跃，部分项目集中网签，带动市场去化。

关键信息

宏观环境

• 全国经济：2022年1季度GDP同比增长4.8%，M2供应量同比增长，社会融资规模上涨，但房地产投资累计同比首次负增长。
• 青岛经济：1季度GDP同比增速11%，两年平均增长5.3%，经济对房地产依赖性增强，居民收入增速放缓，储蓄意愿增强。
• 中央政策：坚持“房住不炒”，支持合理住房需求，优化信贷政策，化解房企风险，推动房产税改革，但房产税暂缓执行。

土地市场

• 供地情况：上半年土地供应和成交面积同比减少，但楼面地价上涨，供地集中在西海岸，原胶南市供应最多。
• 政策调整：土地端实行“双集中”政策，部分区域局部松绑，鼓励房企拿地，限制溢价，推动绿色建筑和装配式建筑。
• 重点地块：中海富春江路项目以总价18.88亿元成为上半年地王，华润绍兴路项目楼面地价17825元/口，为市北区最高。

商品房市场

• 供销情况：商品房市场供小于求，价格下降，去化周期缩短至23个月，市场压力有所缓解。
• 区域表现：原胶南市、即墨区和城阳区供销两旺，李沧区去化周期最短，市南区去化周期最长。
• 项目销售：碧水明珠项目销售套数居首，融创中心销售面积最大，SIIC上实中心销售金额最高。

住宅市场

• 产品结构：首改、再改产品占比扩大，成为市场主力，住宅兼商业用地比例上升，纯住宅用地下降。
• 政策影响：政策鼓励全装修，推广交付样板房，提升品质监管，降低购房门槛，促进市场回暖。

商办市场

• 产品结构：办公产品占主导，商业产品次之，商办市场整体去化压力有所缓解。
• 政策支持：鼓励商办项目转为租赁住房，提升租赁市场供给，优化商业用地供应结构。

企业表现

• 重点房企：华润、青铁、中海等在土地市场表现活跃，获取土地面积和金额较高，推动市场发展。
• 市场策略：部分企业通过集中网签去库存，提升市场活跃度，整体市场趋于稳定。

总结展望

• 政策展望：预计下半年将继续出台支持性政策，推动市场稳定发展，重点在信贷、公积金、限购等方面。
• 市场趋势：房地产市场仍面临下行压力，但政策支持下有望逐步企稳，推动市场良性循环。
• 未来规划：青岛加快轨道交通建设，推进TOD综合开发，优化土地供应，提升城市品质，推动房地产市场健康发展。