20181224-申万宏源研究_香港_-房地产行业_中央经济工作会议解读_房地产政策口径未松_9页_792kb

报告摘要

中央经济工作会议房地产政策分析总结

核心内容

2018年12月19日至21日，中国召开年度中央经济工作会议，明确了2019年经济工作的重点任务，其中房地产政策保持稳定，未出现实质性宽松信号。会议重申“房住不炒”的定位，强调因城施策和建立房地产市场健康发展长效机制，表明中央政府对房地产行业的调控态度未变。

主要观点

政策基调未变：房地产政策与2016、2017年基调一致，强调“房住不炒”、“因城施策”和“长效机制”。
市场预期落空：尽管部分地方政府在限购、限贷等方面有所放松，但中央政府仍未释放实质性宽松信号，市场对政策放松的期待未能实现。
政策放松有限：地方政府的试探性放松措施对市场提振作用有限，真正的放松可能需等到2019年3月的全国两会。
一二线城市可能受益：放松“认房又认贷”和降低二套房首付比例可能有效刺激一二线城市市场需求。
三四线城市前景悲观：受经济基本面疲软和棚改放缓影响，三四线城市房地产市场面临更大压力。
房地产长效机制：房产税和土地制度改革被认为是长效机制的核心，未来可能成为政策重点。

关键信息

政策回顾

年份	房地产政策关键词
2016	健康稳定发展、房产税研究、租购并举
2017	建立长效机制、租购并举、因城施策
2018	构建长效机制、房住不炒、因城施策

地方政策放松实例

时间	城市	城市等级	省份	放松细节
2018-12-18	菏泽	四线	山东	移除二手房交易限制
2018-12-19	澳门	二线	广东	细化非本地家庭购房限制
2018-12-20	广州	一线	广东	移除服务公寓销售限制
2018-12-21	杭州	二线	浙江	细化非本地家庭购房限制

房地产估值与股息

平均估值：中资地产股目前平均估值为47%的净资产折价，18E PE为5.5倍，19E PE为4.6倍。
PB估值：18E PB为0.9倍，19E PB为0.7倍。
股息率：2018年股息率超过7%。

投资评级与推荐

| 公司 | 代码 | 市值（亿港元） | 评级 | 目标价（港元） | 18E PE | 19E PE | 18E PB | 19E PB | NAV折价 | 18E股息率 | 2017年涨幅 | 2018年涨幅 |
|------------|----------|----------------|----------|----------------|--------|--------|--------|--------|---------|-----------|------------|------------|------------|
| COLI | 688 HK | 291 | Hold | 25.20 | 7.6 | 6.5 | 1.0 | 0.9 | -26% | 3.3% | 25% | 6% |
| 中国恒大 | 2007 HK | 195 | Hold | 9.35 | 4.9 | 4.1 | 1.3 | 1.1 | -46% | 7.1% | 248% | -39% |
| 中国华润置地 | 1109 HK | 204 | Outperform | 32.80 | 8.5 | 6.9 | 1.2 | 1.1 | -28% | 4.1% | 36% | 28% |
| 龙湖集团 | 960 HK | 130 | Outperform | 24.06 | 8.8 | 7.0 | 1.3 | 1.1 | -20% | 4.5% | 106% | 15% |
| 世茂地产 | 813 HK | 67 | Hold | 18.00 | 6.5 | 5.4 | 0.9 | 0.8 | -34% | 5.4% | 73% | 16% |
| 中国金融地产 | 884 HK | 30 | Outperform | 4.80 | 4.4 | 3.4 | 1.0 | 0.8 | -60% | 7.6% | 138% | -16% |
| 中国海外发展 | 3377 HK | 25 | Hold | 4.20 | 4.2 | 3.5 | 0.3 | 0.3 | -72% | 9.4% | 60% | -37% |
| 九龙仓集团 | 1813 HK | 21 | Hold | 8.62 | 4.0 | 3.6 | 0.6 | 0.5 | -53% | 8.7% | 128% | -26% |
| 碧桂园 | 1628 HK | 14 | Outperform | 4.40 | 3.0 | 2.4 | 0.7 | 0.6 | -63% | 11.6% | 74% | -22% |
| 保利地产 | 119 HK | 9 | Outperform | 3.60 | 3.3 | 2.7 | 0.3 | 0.3 | -69% | 9.2% | 58% | -40% |