20181224-申万宏源研究_香港_-中央经济工作会议解读_房地产政策口径未松_9页_802kb

中央经济工作会议对房地产行业的影响分析总结

核心内容

2018年12月24日发布的《Industry Research》报告分析了2018年中央经济工作会议对房地产行业的政策基调及市场影响。报告指出，中央政府对房地产行业的政策并未出现实质性宽松，整体仍维持“房住不炒”和“因城施策”的原则，并强调建立房地产市场健康发展长效机制。同时，报告对房地产板块的评级维持为“Equalweight”，并对部分房企提出投资建议。

主要观点

1. 政策基调未变

• 中央经济工作会议对房地产行业的政策表述与2016、2017年保持一致，强调“房住不炒”、“因城施策”和“长效机制”。
• 2019年经济和就业展望存在较大不确定性，因此房地产行业仍面临下行压力。

2. 政策放松预期落空

• 市场对政策放松的期待在10月和12月的政治局会议中未被满足，中央政府态度仍偏保守。
• 地方政府在试探性放松限购和限售政策，但效果有限，无法有效扭转市场下行趋势。
• 限贷和限购的实质性调整预计需等待中央政策进一步软化，最早可能在2019年3月的全国两会。

3. 一二线城市或受益于政策调整

• 报告认为，一二线城市可能在政策放松中获益，例如“放松认房又认贷”和“下调首付比例”。
• 三四线城市因经济基本面弱、政策限制较少，市场前景较为悲观。

4. 房地产长效机制或成为未来重点

• 房地产长效机制的核心在于房产税和土地制度改革。
• 若未来伴随行政调控放松，房产税和土地改革可能被推动。

5. 市场估值与股息率

• 中资地产股目前平均估值处于47%的净资产折价，PE和PB均处于低位。
• 2018年股息率超过7%，显示出一定的吸引力。

关键信息

政策回顾

房地产政策松紧情况

• 限购政策：目前全国有60多个城市实施购房限制，其中一二线城市政策更为严格。
• 限售政策：近50个城市实施限售政策，限制期通常为2-5年。
• 首付比例：一二线城市首付比例较高，而三四线城市政策相对宽松。

地方政策放松案例

房企投资建议

行业评级与展望

• 行业评级：维持“Equalweight”评级，认为市场对政策放松的预期过高，而基本面仍呈下行趋势。
• 经济与就业展望：2019年经济和就业形势严峻，地方政府放松政策效果有限。
• 流动性管理：货币政策将保持“松紧适度”，流动性宽松难以再现。

其他重点

• 财政政策：实施更大规模的减税降费，是推动房地产板块评级上调的主要原因。
• 房产税试点：目前仅在上海和重庆试点，未来可能扩展至更多城市。
• 市场反应：自2018年10月升级评级后，地产板块反弹约20%，但估值仍处于低位。

投资提示

• 报告强调投资者应全面理解披露与免责声明，不应仅依赖评级做出投资决策。
• 房地产长效机制的推进可能在2019年有所突破，但需等待中央政策进一步放松。
• 三四线城市因政策限制较少，未来增长空间有限。

评级定义

股票评级

• BUY：预期12个月内股价上涨超过20%
• Outperform：预期12个月内股价上涨10-20%
• Hold：预期12个月内股价波动在-10%至+10%之间
• Underperform：预期12个月内股价下跌10-20%
• SELL：预期12个月内股价下跌超过20%

行业评级

• Overweight：行业表现优于整体市场
• Equalweight：行业表现与整体市场相近
• Underweight：行业表现弱于整体市场

风险提示

• 报告中提及的政策和市场分析基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性。
• 投资者应独立判断，自行承担投资风险。
• 公司可能存在利益冲突，投资决策不应仅基于本报告。