融资新政下的房地产债务专题研究_17页_1mb

融资新政下的房地产债务专题研究总结

核心内容

本报告聚焦于房地产行业在融资政策收紧和销售市场变化背景下的债务风险与偿付能力，分析了房企短期偿付义务的安全性、融资渠道的变化、销售回款对现金流的影响以及不同类型房企的偿债能力差异。

主要观点

1. 房企债务情况

• 短期债务逐年增加：样本房企短期债务规模逐年上升，预计2018~2019年仍有增长趋势，偿付压力显著。
• 核心资产覆盖倍数处于低位：房地产行业整体债务杠杆不断攀升，核心资产对债务的覆盖倍数处于历史低位，短期偿付义务覆盖倍数指标自2017年以来有所下滑。
• 信用债风险突出：2018年地产债回售率大幅提高，若投资者在回售日全部回售，行业将面临较大的集中偿付压力。

2. 融资环境分析

• 融资持续偏紧：受强监管和去杠杆政策影响，房企融资渠道受限，到位资金增速持续下滑。
• 销售回款成关键：在融资受限背景下，销售回款成为房企资金的主要来源，2018年1~6月销售回款占房企资金来源的47.48%。
• 融资政策边际改善：2018年7月宏观政策有所微调，房地产融资有望边际改善，但长期仍难放松。

3. 销售情况与回款率

• 销售区域分化明显：一二线城市销售面积增速稳定，三四线城市因购买力透支，销售增速将放缓。
• 销售回款率下降：2017年销售回款率降至54.30%，2018年1~6月小幅回升至56.24%，但整体仍处于低位。
• 限价政策影响价格：一、二线城市限价政策延续，价格预期保持稳定或略有回升，但部分郊区项目销售乏力，价格承压。

4. 房企类型分析

• 布局一二线城市房企：财务韧性较强，政策敏感性高，但债务杠杆扩张迅速，再融资空间受限。
• 布局二三线城市房企：经营更为平稳，有助于抵御行业周期和城市轮动风险，但信用债敞口较大。
• 布局三四线城市房企：普遍采用高周转策略，资金链紧张，需警惕销售下滑带来的偿债压力。

5. 规模类型房企分析

• Top10房企：短期偿付能力较强，长期偿债能力处于行业上游，具备较强的抗风险能力。
• Top10~30房企：短期偿付能力下滑明显，受区域调控和债券到期影响较大。
• Top30~50及Top50~100房企：短期偿付能力逐年下降，尤其在融资收紧和行业集中度提升背景下，面临较大流动性压力。

关键信息

一、短期偿付义务覆盖倍数

• 2018年6月底：样本房企现金类资产对短期偿付义务的覆盖倍数为1.26倍，但未考虑回售债券，可能失真。
• 2018年7~12月：未考虑回售时到期债券余额为1,258.45亿元，考虑回售后为4,082.05亿元。
• 2019年：到期债券规模达6,871.12亿元，覆盖倍数为1.30倍，仍处于较高水平，但信用风险仍需关注。

二、房地产融资渠道

• 开发贷：2017年净增加1.19万亿元，增速达16.74%；2018年1~6月净增加1.34万亿元，增速回升。
• 信用债：2017年发行总额2,626.56亿元，同比减少68.29%；2018年1~6月发行总额2,044.29亿元，同比增长90.46%。
• 信托融资：2017年底余额达2.28万亿元，2018年6月底为2.51万亿元，增速放缓。

三、销售回款与资金来源

• 销售回款构成：2018年1~6月，定金及预收款与个人按揭贷款合计占房企资金来源的47.48%。
• 销售回款率：2017年为54.30%，2018年1~6月回升至56.24%，但整体仍承压。

四、现金流压力测试

• 2018年预测：在销售增速为0%、13%、15%的假设下，期末现金余额对短期偿付义务的覆盖倍数分别为0.72倍、0.77倍、0.78倍。
• 2019年风险提示：若销售增速出现负增长，房企短期偿付能力将面临较大压力。

结论

房地产行业在融资政策收紧和销售市场分化背景下，短期偿付能力面临挑战，尤其是一些规模较小和布局三四线城市的房企。尽管部分政策有所微调，但长期来看行业调控难以放松，融资环境仍偏紧。销售回款成为房企现金流的重要支撑，但未来销售增速存在不确定性，可能进一步加剧资金压力。综合来看，房企需谨慎应对债务集中到期与回售压力，同时提升自身资金管理能力，以增强抗风险能力。