物业服务行业专题：怎么看行业市场空间-20210612-中泰证券-43页_1mb

物业管理行业市场空间分析总结

核心内容概述

物业服务行业正在经历从传统物业管理向更广泛的服务领域扩展，市场空间被重新评估。行业整体处于成长期，具备万亿级市场潜力。当前行业格局逐渐清晰，优质公司正在脱颖而出，未来成长速度有望高于行业平均水平。本文从基础物业服务、城市服务、增值服务三个维度分析行业市场空间。

主要观点与关键信息

基础物业服务

• 市场规模：预计至2025年，住宅与非住宅业态市场规模合计将超1.2万亿元。
• 住宅业态：预计2025年市场规模约8000亿元，管理面积达288亿平方米。
• 非住宅业态：预计2025年市场规模约6314亿元，涵盖写字楼、产业园区、学校、医院、商业、公共场馆与交通枢纽等。
• 渗透率：截至2019年末，住宅业态渗透率约57%，未来有望提升至70%。
• 物业费：2025年住宅物业费预计回升至2.3元/月/平方米，非住宅物业费普遍高于住宅，且收缴率更高。

城市服务

• 市场空间：远期市场空间有望突破万亿，主要以环卫服务为切入点，逐步扩展至更多城市服务领域。
• 政策支持：住建部等十部委发布《通知》，提出扩大物业管理覆盖范围、完善物业费价格形成机制等政策方向。
• 财政支出：预计2025年全国城乡环境卫生支出达5040亿元，城市服务占其约31.85%，综合城市服务总费用有望达1.58万亿元。
• 增长潜力：随着机关后勤市场化推进，物业公司在城市服务中的渗透率持续提升，成为政府城市治理的重要参与者。

增值服务

• 市场规模：乐观情景下，增值服务市场空间接近万亿。
• 非业主增值服务：预计至2025年市场规模约1658亿元，涵盖房地产产业链相关业务。
• 业主增值服务：基准假设下市场规模约5786亿元，乐观情景下约7570亿元。
• 增长驱动：物业与业主的高频接触和信任关系，使增值服务具备较大的转化空间，涵盖生活零售、房产经纪、教育养老等领域。

投资建议

• 关注企业：
  • 头部企业：碧桂园服务、融创服务、绿城服务；
  • 优质一线：金科服务、永升生活服务、世茂服务、新城悦服务；
  • 细分领域龙头：
    • 公建业态：招商积余、保利物业、新大正；
    • 商管业态：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活；
    • 商写业态：卓越商企。

风险提示

• 房地产竣工面积低于预期；
• 物业费市场化进度低于预期；
• 房地产市场销售低于预期；
• 数据测算存在一定滞后性与局限性；
• 行业渗透率提升不及预期；
• 部分业态市场开放程度不足。

三大细分业务赛道分析

住宅业态

• 市场规模：预计2025年达7948.8亿元；
• 管理面积：预计2025年达288亿平方米；
• 物业费：预计2025年回升至2.3元/月/平方米。

写字楼业态

• 市场规模：预计2025年达827.28亿元；
• 管理面积：预计2025年达11.49亿平方米；
• 物业费：预计2025年达6元/月/平方米。

产业园区

• 市场规模：预计2025年达1544亿元；
• 管理面积：预计2025年达60亿平方米；
• 物业费：预计2025年达3.3元/月/平方米。

学校业态

• 市场规模：预计2025年达550亿元；
• 管理面积：预计2025年达11.62亿平方米；
• 物业费：预计2025年达3.5元/月/平方米。

医院业态

• 市场规模：预计2025年达450亿元；
• 管理面积：预计2025年达11.62亿平方米；
• 物业费：预计2025年达4元/月/平方米。

市场增长驱动因素

• 政策推动：政府推动物业服务全覆盖与物业费市场化，提升行业整体服务标准与收入水平；
• 社会需求：疫情凸显物业服务的重要性，推动居民对高品质服务的需求；
• 资本与科技助力：资本驱动行业整合，科技赋能服务升级，提升管理效率与服务质量；
• 企业创新：物业公司积极拓展增值服务，提升收入结构的多元化。

总结

物业服务行业正在经历业务边界扩展与市场空间重构，基础物业服务、城市服务、增值服务三大赛道均具备万亿级市场潜力。随着政策支持、社会需求变化、资本与科技的推动，行业有望实现持续增长，优质公司将在其中占据主导地位。未来行业增长主要依赖于新增项目交付、存量项目渗透率提升以及增值服务的拓展。