历经30年风雨前行_物业服务行业迈入_新时代__45页_4mb

物业管理行业分析总结

核心内容

本报告分析了中国物业管理行业的发展历程、行业现状、未来趋势以及港股和新三板上市公司的表现，旨在为投资者提供行业洞察和投资建议。

主要观点

• 行业转型：地产业从增量建设转向存量经营模式，物业管理行业作为配套服务，成为新的增长点。
• 行业集中度提升：百强企业市场占有率持续上升，未来十年有望突破67%，行业集中度进一步提高。
• 多元化+智能化+集成化：行业发展的三大趋势，推动物业管理企业从传统服务向现代服务业转型。
• 资本驱动：港股和新三板为物业管理企业提供了融资和扩张的平台，推动行业快速发展。
• 增值服务成为利润增长点：通过多种经营、新技术应用，物业公司的盈利能力显著提升。
• 技术+资本双轮驱动：未来物业管理行业将在技术与资本的推动下，开拓万亿级市场。

关键信息

行业发展趋势

• 规模扩张：2007-2016年，百强企业物业管理面积增长4.8倍，年均CAGR达22%。
• 营收增长：过去十年，行业营收增长6.6倍，净利润增长6.5倍。
• 智能化投入：2013-2016年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，年均CAGR达61%。
• 未来市场规模：预计未来五年，全国基础物业管理市场规模将达到1.2万亿元，2026年全国物业管理面积有望达到339.05亿平方米。

资本市场表现

• 港股物业企业：截至2017年，已有5家物业公司在港股上市，其中绿城服务市值最高，达到142亿港元。
• 新三板物业企业：截至2017年9月，已有55家物业企业在新三板上市，行业PE经历大幅上涨后回归至2014年水平，平均PE为21倍。
• 估值分析：行业平均PE在30倍左右，关注嘉宝股份、开元物业、盛全物业、美的物业和新鸿运等标的。

企业案例分析

• 绿城服务：聚焦高端人群，通过“园区服务”板块实现增长，业务覆盖全国23个省、99个城市，市场占有率10.18%。
• 彩生活：转型为互联网企业，通过“彩之云”平台拓展社区电商，市场占有率达29.44%。
• 中海物业：背靠中海集团，业务稳健增长，管理面积达98.6百万平方米，市场占有率10.18%。
• 中奥到家：聚焦长三角和珠三角，采用“线上平台+线下管家”模式，管理面积达6328万平方米。

风险提示

• 行业发展不及预期
• 物业费收缴率降低
• 物业费提价受阻

图表目录

• 图1：房地产增加值（亿元）
• 图2：房地产增加值占GDP的比重（%）
• 图3：全国住宅竣工面积（按月-累计值）
• 图4：全国住宅施工面积（按月-累计值）
• 图5：全国住宅竣工面积（按年度）
• 图6：我国人均居住面积（平方米）
• 图7：中国物业管理发展历程
• 图8：中国社区物业现状及问题
• 图9：物业管理市场中各主体的关系
• 图10：新时期下中国物业管理行业发展逻辑
• 图11：全国物业管理面积（亿平米）、百强企业市场占有率
• 图12：2013-2016年百强企业管理规模变化趋势
• 图13：2013-2016年TOP10企业及百强企业市场占有率
• 图14：2015-2016年百强企业不同层级管理面积
• 图15：2007-2016年TOP100企业管理规模增长情况
• 图16：2007-2016年TOP100企业进入城市相关情况（个）
• 图17：百强企业管理项目数量城市占比情况
• 图18：百强物业公司进入城市及项目数均值
• 图19：2007-2016年TOP100企业营收及构成的增长情况
• 图20：2007-2016年TOP100企业收缴率、续约率情况
• 图21：2016年百强多种经营服务收入构成状况
• 图22：TOP100企业净利润及变化情况（万元）
• 图23：2016年TOP100企业分层级净利润均值及增速
• 图24：2007和2016年TOP100企业营业成本率变化情况
• 图25：TOP100企业基础业务项目外包占比情况
• 图26：构建智慧社区示意图
• 图27：2013-2016年TOP100企业智能化投入均值及增长情况
• 图28：我国城镇化率（%）
• 图29：出生率、死亡率和自然增长率（%）
• 图30：2016年TOP100企业全国及不同城市级别平均物业服务费标准
• 图31：万亿级市场规模的物业行业
• 图32：未来十年TOP100企业市场占有率情况预测
• 图33：绿城服务发展历程
• 图34：商业模式：三元互惠，打造智慧园区
• 图35：彩生活发展历程
• 图36：商业模式：定位社区运营服务商，线上线下的新电商模式
• 图37：中海物业发展历程
• 图38：商业模式：稳步“内生”增长，维持高品质服务
• 图39：中奥到家发展历程
• 图40：商业模式：“线上平台+线下管家”，促进传统业务别树一帜
• 图41：First Service集团
• 图42：公司发展大事件
• 图43：First Service股价走势（USD）
• 图44：First Service公司固定资产组成情况
• 图45：First Service公司营收情况（百万美元）
• 图46：First Service公司可调整后EBITDA（百万美元）
• 图47：物业服务企业的资本之路
• 图48：5家香港交易所上市公司市值情况（亿港元）
• 图49：碧桂园物业管理面积增长情况
• 图50：南都物业管理面积增长情况
• 图51：港股物业管理行业历史PE估值
• 图52：新三板物业管理行业历史PE估值
• 图53：新三板物管公司PA水平
• 图54：港股物管公司PA水平
• 图55：盛全物业历史PE估值
• 图56：嘉宝股份历史PE估值
• 图57：润华物业历史PE估值
• 图58：华仁物业历史PE估值
• 图59：乐生活历史PE估值
• 图60：索克物业历史PE估值
• 图61：文达通历史PE估值
• 图62：新鸿运历史PE估值
• 图63：嘉宝股份商业模式
• 图64：嘉宝股份历年营收情况
• 图65：嘉宝股份历年净利润情况
• 图66：资产负债率情况
• 图67：开元物业历年营收情况
• 图68：开元物业历年净利润情况
• 图69：开元物业历史PE
• 图70：盛全物业历年营收情况
• 图71：盛全物业历年净利润情况
• 图72：美的物业历年营收情况
• 图73：美的物业历年净利润情况
• 图74：新鸿运历年营收情况
• 图75：新鸿运历年净利润情况
• 图76：公司偿债能力情况

表格目录

• 表1：成长性TOP10企业成长潜力指标对比情况
• 表2：业务规模TOP100企业管理面积及进入城市情况
• 表3：酬金制 vs 包干制
• 表4：几家公司不同的计费方式
• 表5：代表性企业APP/平台迭代情况
• 表6：4家港股上市的物业管理公司相关情况
• 表7：绿城服务财务数据
• 表8：彩生活财务数据
• 表9：中海物业财务数据
• 表10：中奥到家财务数据
• 表11：四家公司整体对比情况
• 表12：First Service公司相关情况
• 表13：First Service品牌--大市场中的引领者
• 表14：彩生活并购详情
• 表15：其他物业公司投资情况
• 表16：55家新三板物业公司当中有交易的11家公司
• 表17：重点关注的5家新三板物业管理公司相关情况
• 表18：嘉宝股份主要财务指标
• 表19：开元物业主要财务指标
• 表20：盛全物业主要财务指标
• 表21：美的物业主要财务指标
• 表22：新鸿运主要财务指标