新三板主题报告：历经30年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”-20171109-安信证券-47页-5mb

物业服务行业总结

核心内容

物业服务行业在中国经历了30年的快速发展，从1998年房改开始，逐步从“增量”建设转向“存量”经营模式。随着房地产行业的转型，物业管理行业迎来了新的发展机遇，其未来有望成为万亿级市场。

主要观点

1. 行业转型：房地产行业正从开发、建设、销售向售后运营转变，物业管理行业因此成为房地产转型的重要方向之一。
2. 集中度提升：行业集中度持续提升，规模越大，企业发展越快。2016年TOP10企业市场占有率已达10.18%，强者恒强态势明显。
3. 多元化与智能化：物业服务企业通过多元化经营、智能化转型和集成化发展，实现营收和利润的显著增长。
4. 资本与技术驱动：未来，物业管理行业将受到技术与资本的双重驱动，市场规模有望进一步扩大。
5. 资本市场：新三板、港股和A股市场为物业服务企业提供了融资和发展的平台，其中港股物业企业表现突出，市值和盈利均有所增长。

关键信息

行业发展趋势

• 从增量到存量：随着住宅竣工面积下降，房地产行业进入存量市场，物业管理服务成为新的增长点。
• 市场规模预测：预计未来五年全国物业管理规模近235亿平方米，基础物业管理市场规模将达到1.2万亿元。
• 增值服务：社区增值服务成为增长的新引擎，预计到2020年将达到万亿级市场。

企业增长路径

• 内生式增长+外延式并购：管理规模十年增长4.8倍，企业通过并购和扩张实现快速发展。
• 技术驱动：智能化投入持续增长，2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79%，年均CAGR为61%。
• 多元化经营：多种经营业务收入增长显著，涵盖社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等领域。

资本市场表现

• 港股物业企业：彩生活在2014年上市，成为首个上市的物业管理公司，截止2017年，有5家港股物业企业，市值均较高。
• 新三板市场：截止2017年9月，已有55家物业服务企业在新三板上市，行业PE回归到2014年水平，平均为21倍。
• A股市场：碧桂园物业和南都物业正在冲刺IPO，物业管理行业在A股市场也受到关注。

企业分析

绿城服务

• 发展历程：自1998年成立以来，逐步发展为综合服务企业，2014年在港股上市。
• 亮点：聚焦高端人群，打造智慧园区，实现高收入和高利润。
• 财务表现：2017年中报显示，营业收入22.03亿元，净利润18059万元，毛利率18.61%，净利率8.20%。

彩生活

• 发展历程：成立于2002年，2014年在港股上市，转型为互联网企业。
• 亮点：构建B2F生态圈，推出彩之云平台，实现社区电商和增值服务。
• 财务表现：2017年中报显示，营业收入7.47亿元，净利润11534万元，毛利率45.48%，净利率15.45%。

中海物业

• 发展历程：隶属于中国海外集团，2015年在港股上市。
• 亮点：背依集团力量，业务稳健增长，注重质量控制和标准化。
• 财务表现：2017年中报显示，营业收入11.35亿元，净利润13456万元，毛利率30.11%，净利率11.85%。

中奥到家

• 发展历程：2015年成立，2015年上市，聚焦长三角和珠三角市场。
• 亮点：“线上平台+线下管家”双轮驱动，注重服务质量和标准化。
• 财务表现：2017年中报显示，营业收入4.76亿元，净利润4977万元，毛利率30.38%，净利率10.47%。

行业挑战与风险

• 行业发展不及预期：房地产市场可能面临增长放缓，影响物业管理行业的发展。
• 物业费收缴率降低：物业费收缴率下降可能影响企业收入。
• 物业费提价受阻：由于市场竞争激烈，物业费提价可能面临阻力。

投资逻辑

• 技术驱动：物业管理企业通过引入新技术，提升服务质量和效率，增加收入来源。
• 资本支持：资本市场为物业服务企业提供了融资和发展的平台，尤其在新三板市场表现突出。
• 多元化经营：通过多种经营业务，如社区电商、金融服务等，提升盈利能力和市场竞争力。

未来展望

• 集中度提升：未来十年，物业管理行业集中度将进一步提升，企业规模分化加剧。
• 技术与资本双轮驱动：技术创新和资本运作将推动行业持续增长，形成万亿级市场。
• 增值服务：社区增值服务将成为主要增长点，物业管理企业将通过创新服务模式，拓展市场空间。

总结

物业服务行业在中国正经历从“增量”到“存量”的深刻转型，行业集中度不断提升，规模越大企业发展越快。通过多元化经营、智能化转型和资本市场的支持，物业服务企业有望实现持续增长。未来，随着技术的进步和资本的注入，物业管理行业将迎来新的发展机遇，成为万亿级市场。