20171109-安信证券-新三板主题报告_历经30年风雨前行_物业服务行业迈入_新时代__47页_5mb

物业服务行业分析报告总结

核心内容

物业服务行业经历了30年的发展，从1981年深圳市物业管理公司的成立，到2014年彩生活成为首家港股上市的物业公司，行业逐步从“增量”建设进入“存量”经营模式。2017年，行业迎来新的发展契机，随着房地产行业转型，物业管理行业开始从传统服务向智能化、集成化方向发展，未来有望成长为万亿级市场。

主要观点

• 行业转型：随着房地产行业从增量向存量转变，物业管理成为房地产转型的重要组成部分，服务内容从单一物业费收入扩展到社区增值服务，如社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等。
• 集中度提升：物业管理行业集中度不断提升，TOP10企业管理面积均值增长迅速，市场占有率持续上升，强者恒强态势明显。
• 智能化发展：物业服务企业积极引入新技术，如互联网、物联网、云计算，推动智慧社区建设，提高运营效率与盈利能力。
• 资本驱动：新三板市场成为物业服务企业融资的重要平台，多家企业挂牌上市，行业估值逐步提升，资本市场的关注为行业发展注入新动力。
• 商业模式创新：行业涌现出多种创新模式，如“线上平台+线下管家”、“智慧园区”、“社区电商”等，推动企业从传统服务向综合服务转型。

关键信息

行业发展概况

• 行业规模：截至2016年底，全国物业管理面积达185.1亿平方米，未来五年有望增长至235亿平方米，基础物业管理市场规模预计达到1.2万亿元。
• 增长速度：2007-2016年，TOP100企业平均管理面积增长4.8倍，年均CAGR达22%；营业收入增长6.6倍，年均CAGR为25%；净利润增长6.5倍，年均CAGR为25%。
• 市场集中度：TOP100企业市场占有率从2012年的约20%增长至2016年的29.44%，预计到2026年有望突破67%。

企业增长模式

• 内生式增长：通过市场拓展和业务优化，提升服务质量和效率。
• 外延式并购：企业通过收购兼并扩大管理规模，如2015-2016年TOP100企业总计收购300多家企业，累计管理面积超6.2亿平方米。
• 多种经营：增值服务成为重要收入来源，2016年多种经营收入均值达1.08亿元，年均CAGR达32%。

技术与资本驱动

• 技术应用：物业服务企业不断加强智能化投入，2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，年均CAGR达61%。
• 资本平台：新三板市场成为物业企业的沃土，截至2017年9月，已有55家物业服务企业在新三板挂牌，其中多家公司表示有意上市。

估值与市场前景

• 估值水平：港股物业企业平均PE维持在20-30倍，新三板企业PE经历上涨后回归至21倍左右，行业平均PE预计在30倍左右。
• 未来展望：随着城镇化进程加快，居民收入提升，物业行业未来有望成长为万亿级市场，社区增值服务市场预计到2020年将达1万亿元。

行业标杆企业分析

绿城服务

• 成立与发展：成立于1998年，2014年在香港上市，成为行业标杆。
• 核心优势：品牌优势显著，业务覆盖广泛，智慧园区建设走在前列。
• 财务表现：2016年营业收入达37.22亿元，净利润2.94亿元，净利率7.92%，毛利率19.24%。
• 市场占有率：2017年中报显示，管理面积达11800万平方米，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的99个城市。

彩生活

• 成立与发展：成立于2002年，2014年上市，转型为互联网企业。
• 核心优势：打造“彩之云”平台，融合线上线下，提供多元化社区服务。
• 财务表现：2016年营业收入达13.42亿元，净利润2.16亿元，净利率16.10%，毛利率43.65%。
• 市场占有率：管理面积达42020万平方米，覆盖214个城市，平台服务面积达848.9万平方米。

中海物业

• 成立与发展：隶属于中国海外集团，1986年成立，2015年上市。
• 核心优势：依托集团资源，业务保障稳健增长，服务品质高。
• 财务表现：2016年营业收入达22.93亿元，净利润2.02亿元，净利率8.83%，毛利率24.82%。
• 市场占有率：管理面积达9860万平方米，覆盖52个城市及地区。

中奥到家

• 成立与发展：2015年注册成立，同年上市，聚焦中高端市场。
• 核心优势：“线上平台+线下管家”双轮驱动，拓展多种服务领域。
• 财务表现：2016年营业收入达6.35亿元，净利润0.497亿元，净利率10.47%，毛利率30.38%。
• 市场占有率：管理面积达6328万平方米，覆盖39个城市。

投资逻辑与标的推荐

• 新三板市场：作为物业企业的融资平台，具备较高成长潜力，建议关注嘉宝股份、开元物业、盛全物业、美的物业和新鸿运等企业。
• 投资逻辑：引入新技术、新业态，提高服务附加值，资本市场的支持有助于企业扩大规模、提升盈利能力。
• 风险提示：物业费收缴率降低、物业费提价受阻、行业发展不及预期等。

结论

物业服务行业正处于转型升级的关键阶段，从传统服务向智能化、多元化、集成化发展。未来，随着技术与资本的双轮驱动，行业将迎来新的增长点，形成万亿级市场。企业应根据自身情况选择规模化扩张或深耕细分市场，以适应行业发展的新趋势。