20210721-中国指数研究院-房地产_2021年二季度百城地价指数报告_20页_1mb

2021年二季度百城地价指数报告总结

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，旨在通过土地价格指数系统，为政府、企业和市场各方提供土地价格变化的参考，引导土地市场健康发展。报告基于全国100个城市的土地市场数据，涵盖区县、版块及宗地层面，构建了详实的动态地价数据库，并采用算术平均法计算土地均价，形成“百城地价指数云图”。

主要观点

• 全国地价总体上涨：2021年二季度全国百城居住用地均价为12606元/平方米，同比增长6.45%，环比增长1.81%。
• 区域差异明显：5大区域中，长三角地价最高，环渤海区域城市差异最大，珠三角标准差最高，中西部和东北地价相对较低。
• 城市地价分化：一线城市北京、上海、深圳、厦门地价居前，其中北京地价最高，厦门独占3万元档位。
• 区县地价分布：北京、上海区县地价占据头部，西城区地价稳居第一，其他区县地价呈现梯度分布。
• 板块地价凸显稀缺性：北京金融街、上海衡山路等板块地价突破9万元/平方米，显示出稀缺地段对土地价值的显著影响。
• 市场调控持续：政府坚持“房住不炒”政策，通过“两集中”供地等措施，保持土地市场平稳发展。

关键信息

一、样本与计算模型

• 样本：选取全国100个经济水平高、土地市场成熟的中心城市及其下辖区县、版块和宗地作为监测样本。
• 计算方法：采用算术平均法计算城市、区县、版块及宗地均价。
• 宗地价格评估：基于《城镇土地估价规范》(GB/T18508-2014)，使用假设开发法进行评估，公式为 $ P = A - B - C $，其中A为不动产总价，B为开发成本，C为客观开发利润。

二、研究成果

（一）2021年二季度百城居住用地均价（单位：元/平方米）

（二）区域分析

（三）城市地价分布

• 第一价格段（25000元/平方米以上）：包括北京、上海、深圳、厦门4个城市，其中北京地价最高。
• 第二价格段（10000-25000元/平方米）：涵盖杭州、广州、南京、福州、苏州、宁波、三亚、天津、东莞、温州、青岛、珠海、武汉、金华等14个城市。
• 第三价格段（7000-10000元/平方米）：主要为省会城市及部分经济强市，如济南、石家庄等。
• 第四价格段（5000-7000元/平方米）：部分城市如无锡、成都等，经济人口发展迅速。
• 第五价格段（4000-5000元/平方米）：如柳州、贵阳等地，地价在城市价值增长基础上提升。
• 第六价格段（3000-4000元/平方米）：部分城市如马鞍山，凭借区位和人文优势提升地价。
• 第七价格段（3000元/平方米以下）：多为城市远郊和内陆地区，占比不足40%。

（四）区县地价分布

• 第一层级（25000元/平方米以上）：共43个区县，主要集中在北上深等城市，如北京西城区、上海黄浦区。
• 第二层级（10000-25000元/平方米）：共139个区县，包括一、二线城市城区及部分三四线城市核心区。
• 第三至第五层级：分别为7000-10000、5000-7000、4000-5000元/平方米，区县数量分别为107、191、156个。
• 第六至第七层级：分别为3000-4000、3000元/平方米以下，共157、207个区县。

（五）版块地价分布

• 第一层级（25000元/平方米以上）：共276个版块，如杭州黄龙板块、厦门五缘湾板块。
• 第二层级（10000-25000元/平方米）：共732个版块。
• 第三层级（7000-10000元/平方米）：共609个版块。
• 第四层级（3000元/平方米以下）：共3383个版块，占多数。

三、市场趋势

• 区域上涨差异：5大区域地价均上涨，但环渤海区域涨幅最大，长三角次之，中西部涨幅最慢。
• 城市马太效应：大城市地价持续上涨，经济基础和人口吸引力是主要因素。
• 政策调控：政府坚持“房住不炒”，实施“两集中”供地政策，促进市场平稳发展。

四、结语

2021年二季度，全国经济快速恢复，土地市场保持稳定增长。报告指出，土地价格指数系统为房地产市场提供了重要的数据支持，有助于政策制定和市场分析。未来，随着政策的持续优化，土地市场将更加透明和健康。