20180219-辉立证券-A_year_of_active_portfolio_re-constitution_9页_547kb
报告摘要
輝立證券集團对CapitaLand Limited (FY17)的分析总结
核心内容
CapitaLand Limited在2017财年（FY17）实现了财务表现的显著改善，特别是在EBIT和PATMI方面。尽管住宅销售价值在部分市场有所下降，但公司通过资产重组和土地银行补充，增强了其财务结构和运营效率。
主要观点
- 盈利能力提升：FY17的EBIT同比增长31.8%，达到S$3,110.5百万，主要得益于出售资产的收益增加以及新物业的租金收入提升。
- 资产重组：公司实现了S$318百万的资产出售收益，较上一年增长三倍。同时，通过收购Pearl Bank补充土地银行，计划在该地块开发800个住宅单位。
- 分红增长：FY17的股息上调20%，达到S$0.12/股，这是自2009年以来最大的增幅。
- 资本管理优化：尽管有利率上升的担忧，公司仍成功将综合融资成本降至3.2%，并延长了债务期限至3.4年。
- 市场表现：尽管中国零售市场表现疲软，但新加坡零售和中国服务住宅业务的收入有所恢复，整体资产回报率保持稳定。
- 估值与评级：公司维持“Accumulate”评级，目标价格未变，仍为S$4.19。当前股价相对于RNAV存在约20%的折价。
关键信息
财务数据概览
| 项目 | FY16 (SGD mn) | FY17 (SGD mn) | YoY (%) | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 5,252.3 | 4,609.8 | -12.2% | 中国项目交付减少，合并CMT、CRCT、RCST收入 |
| EBIT | 2,359.5 | 3,110.5 | +31.8% | 资产出售收益增加，租金收入提升 |
| 财务费用 | 452.6 | 486.7 | +7.5% | 融资成本略有下降 |
| 总PATMI | 1,190.3 | 1,550.7 | +30.3% | 投资性房地产重估带来的收益 |
| 操作PATMI | 865.30 | 908.30 | +5.0% | 新加坡业务贡献增加，中国和越南项目贡献减少 |
每股数据
| 项目 | FY16 (SGD) | FY17 (SGD) |
|---|---|---|
| EPS（报告） | 0.28 | 0.37 |
| DPS | 0.10 | 0.12 |
| BVPS | 4.22 | 4.33 |
资产负债表
| 项目 | FY16 (SGD mn) | FY17 (SGD mn) |
|---|---|---|
| 总资产 | 45,741 | 61,446 |
| 总负债 | 21,440 | 29,363 |
| 股东权益 | 24,300 | 32,083 |
估值与关键比率
| 指标 | FY16 | FY17 |
|---|---|---|
| P/E（调整后） | 10.8 | 9.9 |
| P/BV（调整后） | 0.7 | 0.8 |
| 股息收益率 | 3.3% | 3.3% |
| ROE | 6.8% | 8.4% |
| Gearing | 0.32 | 0.35 |
估值方法
- RNAV（净资产价值）：S$22,183百万，每股约S$5.24。
- 当前股价：S$4.19，较RNAV折价约20%。
优势与挑战
优势
- 资产重组收益显著：FY17的资产出售收益增长三倍，显示公司积极调整资产结构。
- 分红政策积极：20%的股息增长，提升股东回报。
- 土地银行补充：通过Pearl Bank的收购，增强了开发潜力。
- 市场表现稳定：新加坡和中国市场的部分业务表现稳定，尤其服务住宅和零售业务。
挑战
- 中国零售市场疲软：新加坡购物中心的租户销售额增长放缓，仅为0.9%。
- 中国住宅销售下降：尽管部分项目销售良好，但整体住宅销售价值下降约15%。
未来展望
- 资产回收目标：公司计划每年回收S$30亿的房地产投资，以优化资本配置。
- 收入增长预期：FY18预计完成RMB10.3亿的中国住宅销售，进一步支撑收入。
- 业务复苏信号：办公室和服务住宅业务出现复苏迹象，可能带动未来收入增长。
评级与目标
- 评级：维持“Accumulate”。
- 目标价格：S$4.19。
- 总回报预期：20.2%。
总结
CapitaLand Limited在FY17表现出较强的财务表现和资产调整能力，尽管面临部分市场的挑战，但通过积极的资产管理和分红政策，公司仍维持了稳定的盈利能力。未来，随着中国住宅销售的完成和新加坡市场的复苏，公司有望继续提升其运营效率和股东回报。
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