20220506-艾瑞股份-中国REITs市场投资研究报告_79页_4mb

中国REITs市场投资研究报告总结

核心内容概述

本报告系统分析了中国公募REITs的发展现状、运作机制、市场表现及未来趋势。REITs是一种将流动性较低的不动产转化为资本市场可交易基金的金融工具，具备高收益、低波动及良好的风险分散能力。中国自2020年起正式启动公募REITs试点，借鉴国际经验，结合本土实际，构建了以发改委和证监会为顶层设计，交易所和行业协会为执行保障的双层监管体系。

主要观点

• REITs的定义与作用：REITs通过资产证券化，提升不动产流动性，为投资者提供稳定收益，并为投资主体提供资产退出渠道，降低资产负债率。
• 全球REITs市场发展：REITs在全球已有广泛发展，自次贷危机后进入高速增长期。美国、日本、新加坡、欧洲等市场均形成了成熟的REITs体系，其底层资产类型多样，包括综合不动产、基础设施、工业仓储等。
• 中国REITs试点特点：中国REITs主要聚焦于传统及新型基础设施，如高速公路、产业园区、物流地产及生态环保项目，禁止商业地产。首批试点项目多为运营稳定、回报良好的资产。
• REITs市场表现：REITs在长期投资中表现优于股票，风险调整后收益更优。其与股票、债券等资产相关性较低，具备良好的分散风险能力。
• REITs的估值与发行机制：REITs估值依赖收益法，折现率估计采用风险累加法和WACC两种方式。发行价格由网下投资者询价决定，首日交易价格普遍上涨，但二级市场收益受交易量和限售股影响。
• 中国REITs投资者结构：原始权益人和战略投资者持有较大份额且限售期较长，网下及公众投资者份额较小且无限售。
• 中国资管行业与REITs的关联：REITs为资管行业提供了新的配置工具，有助于提升资产配置的多元化和灵活性，特别是在低利率环境下，其高分红、高收益风险比的特性使其成为重要的投资选择。
• 中国REITs的机遇与挑战：未来市场规模有望扩大至3.2-9.7万亿元，但需完善税收优惠和资产估值制度。

关键信息

公募REITs基本要素对比

中国REITs发行基本信息

REITs基金的优势

• 融资渠道：盘活存量资产，改善负债水平，助力“轻资产”运营模式转型。
• 高额分配：将90%的基金年度可分配利润用于分配，提供稳定现金流。
• 风险调整收益：长期投资中风险调整收益优于股票，具备良好的投资价值。

REITs基金的分类与资产类型

• 根据资产类型：分为租金收入类（购物中心、写字楼、长租公寓、酒店）及收费类（能源、通信、交通、市政等）。
• 根据投资策略：分为核心型（稳定现金流）、增值型（翻新、重新定位）及机会型（大规模投资）。

REITs市场相关性

• REITs市场之间：相关系数普遍较低，有助于风险分散。
• REITs与股票市场：相关性较低，尤其在长期投资中表现更优。

中国REITs投资者结构

• 原始权益人：持股比例较大，限售期长（原始权益人≤20%为60个月，>20%为36个月）。
• 战略投资者：持股比例较高，限售期为12个月。
• 网下及公众投资者：持股比例较低，无限售。

中国资管行业与REITs

• 资管行业现状：资管新规推动行业规范化，但产品同质化严重，缺乏多元化。
• REITs的作用：提供新型配置工具，提升资产配置的灵活性与收益。

REITs的估值与发行机制

• 估值方法：以收益法为主，折现率采用风险累加法或WACC。
• 租金类资产：折现率6.0%-8.0%，估值溢价率约168.9%。
• 收费类资产：折现率8.0%-10.9%，估值溢价率约70.1%。
• 发行价格：由网下投资者询价机制决定，首日价格普遍上涨。

中国REITs未来展望

• 机遇：底层资产类型和区域将更加多元化，市场规模有望达到3.2-9.7万亿元。
• 挑战：需建立税收优惠制度，完善资产估值体系，以提升市场吸引力和流动性。

结论

中国公募REITs市场正处于快速发展阶段，其在提升基础设施流动性、优化资产配置、支持资管行业发展等方面具有显著优势。尽管面临税收政策和估值机制等挑战，但随着市场机制的逐步完善，REITs有望成为重要的投资工具，推动资本市场服务实体经济。