20181015-中国银河-房地产行业周报_金九_成色不足_库存仍在低位_18页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容概述

2018年10月15日发布的房地产行业周报指出，房地产市场在“金九”期间表现不如预期，整体成交低迷，部分房企出现降价行为，但一二线城市表现相对较好。行业库存处于低位，价格和投资韧性较强，行业集中度持续提升。同时，土地市场出现明显降温，流拍宗数增加，反映出市场下行压力。此外，发改委推动非户籍人口落户政策，有助于城镇化进程，但短期内对房地产市场影响有限。

主要观点

楼市成交情况
- “金九银十”未如预期般出现明显回暖，热点一二线城市部分楼盘降价，但并非市场全面下行，而是部分房企资金链压力所致。
- 50家主流房企9月销售额同比增长超过35%，推动行业集中度上行。
- 重点城市成交环比和同比双降，二手房市场成交周期延长，业主调价中涨价占比下降，显示市场观望情绪加重。
土地市场情况
- 2018年前三季度全国300城住宅用地流拍446宗，总面积约5645万平方米，是2017年全年流拍面积的1.8倍。
- 土地市场降温趋势明显，流拍和低溢价地块增多，反映市场供需关系偏紧，房企融资压力大，限价政策抑制拿地热情。
行业估值与国际比较
- 房地产行业TTM市盈率为8.6X，处于历史低位，相对A股折价33.25%，相对美股和港股也处于折价区间。
- 行业市净率1.3X，低于美股，高于港股，显示国内估值仍具提升空间。
- 与各行业对比，房地产PE和PB均偏低，尤其在银行业和综合行业中处于末位。
投资建议
- 行业库存低位，价格和投资韧性较强，政策放松可能性较小，尤其是需求端调控依然严格。
- 建议关注土地储备充足、市占率提升的低估值龙头，如保利、万科、招商、金地等。
- 同时关注布局核心城市及周边的高成长个股，如新城控股、阳光城。
- 当前板块估值及仓位处于历史低位，股息率具有吸引力，中长期配置价值显现。

关键信息

市场表现：
- 房地产行业指数周跌幅10.25%，跑输沪深300指数。
- 房地产行业年初至今累计跌幅31.05%，各子行业中，住宅地产跌幅30.31%，商业地产跌幅34.77%，房地产服务跌幅47.23%。
重点公司表现：
- 稳健型组合：包括万科A、新城控股、保利地产，周涨跌幅分别为-10.29%、-11.80%、-6.57%，累计涨跌幅分别为-27.07%、-19.23%、-17.25%，相对收益率分别为3.99%、11.82%、13.81%，持仓比例33.33%。
- 进攻型组合：包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展，周涨跌幅分别为-9.90%、-6.51%、-11.03%，累计涨跌幅分别为-11.55%、-22.16%、-21.53%，相对收益率分别为19.51%、8.90%、9.53%，持仓比例33.33%。
风险提示：
- 房价大幅下跌风险
- 调控政策超出预期
- 棚改进程低于预期