20130805-宏源证券-房地产投资的挤出效应_16页_562kb

房地产投资的挤出效应专题总结

核心内容

本报告围绕房地产投资的挤出效应展开，探讨其对实体部门和区域经济的影响，并分析地产调控对经济结构转型和增长的潜在影响。核心观点包括：

• 房地产投资的高利润率导致资本外溢，对实体经济产生“抽血”效应。
• 房地产投资对经济增长的净贡献在考虑挤出效应后微弱为负。
• 房地产投资的挤出效应在一二线城市尤为显著，而三四线城市则不明显。
• 房地产投资的过度集中可能抑制经济结构转型，阻碍技术进步。
• 地产调控政策的调整将影响投资结构，政府将加强对其它行业的定向扶持。

主要观点

1. 房地产的金融负外部性

   • 房地产业的平均利润率远高于其他实体行业，导致社会资本向房地产集中。
   • 房地产投资会推高上游成本，同时压缩实体产业升级所需资金，加剧利润率差异。
   • 房地产的财富效应在贫富差距较大的社会中被挤出效应所抵消，其负面影响更显著。

2. 行业间挤出效应

   • 房地产投资对金融业和传统行业（如制造业、建筑业）具有净拉动效应。
   • 对技术导向和结构转型相关的行业（如科研、信息技术、文化娱乐等）则产生净挤出效应。
   • 通过协整检验和Granger因果检验，验证了房地产对部分行业存在显著的挤出或引致效应。

3. 区域间挤出效应

   • 房地产投资对一二线城市其它投资的挤出效应显著，而在三四线城市不明显。
   • 1单位房地产投资在一二线城市会导致约4.155单位其它固定资产投资减少。
   • 房地产投资在发达城市对经济增长的正向效应较强，但在考虑挤出效应后，其总贡献接近或为负。

4. 房地产对经济增长的净贡献

   • 在两部门模型中，房地产投资对经济增长的净贡献为负，表明其挤出效应抵消了直接拉动。
   • 在CD生产函数模型中，房地产投资对经济增长的贡献为正，但此模型未考虑挤出效应。
   • 由于挤出效应的存在，房地产投资的总贡献被削弱，甚至出现微弱负效应。

5. 地产调控的政策影响

   • 短期经济增速仍由地产投资支撑，但经济转型会受阻。
   • 政府将加强对被挤出行业的定向扶持，以促进结构转型。
   • 长期来看，房地产投资的均衡价格会随数量增加而下降，调控思路转向增供给。

关键信息

• 房地产投资的高收益：房地产业的利润率远高于其他实体行业，导致资本外溢。
• 挤出效应表现：主要集中在科研、商务服务、信息技术、文化娱乐等促进技术进步的行业。
• 区域差异：一二线城市房地产挤出效应显著，三四线城市则不明显。
• 增长贡献：房地产投资的净贡献在考虑挤出效应后为负，抑制经济结构转型。
• 调控预期：随着地产调控阶段性松动，房地产投资环比上升，支撑经济增速，但牺牲市场自发转型。
• 未来政策方向：政府将加强被挤出行业的定向扶持，推动制造业和服务业的转型升级。

数据与模型分析

• 平稳性检验：房地产投资与其他行业投资序列均服从一阶单整，存在长期稳定均衡关系。
• 协整模型：通过Johansen-Juselius检验，确定了房地产投资与其它行业投资之间的长期关系。
• Granger因果检验：确认了部分行业与房地产投资之间存在双向或单向因果关系。
• 面板数据模型：显示房地产投资在一二线城市对经济增长有显著挤出效应，而三四线城市无明显影响。
• CD生产函数模型：房地产投资对经济增长的贡献为正，但未考虑挤出效应。
• 边际产出分析：房地产投资边际产出在2003年后进入倒U型曲线右端，表明投资过度。

结论

房地产投资虽然在短期内对经济增长有支撑作用，但其高收益特性导致对实体经济的挤出效应，抑制技术进步和结构转型。随着调控思路向增供给转变，政府将加强对被挤出行业的扶持，以推动经济结构优化。然而，房地产投资的过度集中仍对经济长期增长构成制约，需通过政策调控和市场机制加以平衡。