城中村资金平衡模式综述、案例梳理及延伸思考-18页_977kb

中诚信国际专题研究：基础设施投融资行业-城中村改造资金平衡模式分析

1. 政策背景与导向

• 中央政策强调"政府主导、市场运作、净地出让、区域统筹、产城融合"原则，2023年《意见》明确"落实主体责任"、采取"全市/土地资源区域统筹"、"更好发挥政府作用"与"市场在资源配置中起决定性作用"。
• 各大城市政策差异明显，广州、深圳等进步较快，多数城市政策需进一步细化完善。
• 资金平衡模式未形成完善体系，现有中央文件对资金平衡提及松散。

2. 主要资金平衡模式

2.1 "开发+运营"模式

• 最广泛应用，强调商业+住宅协同拿地，多元业态平衡成本
• 案例：深圳南山区大冲城中村、成都武侯区金花桥、昆明官渡区五里片区、武汉汉阳仙山村
• 需协调社会价值与资本价值，避免业态组合失衡

2.2 "产业培育"模式

• 政策导向模式，适用于有产业升级基础区域
• 案例：成都金牛区跃进村、广州番禺区市桥街、白云区马务村、深圳福田区田面村
• 但面临区域发展不均衡、村民补偿过高等制约

2.3 "地产开发"模式

• 应用减少趋势，存在公益性弱化、成本分配不均等问题
• 案例：广州珠江新城猎德村、武汉武昌区团结村、郑州老鸦陈村
• 需转向政府主导或多元化平衡模式

2.4 "统租改造"模式

• 深圳创新政策，分市场租赁主体改造与政府统租两种
• 案例：深圳元芬新村（市场化改造）、杭州瓜山社区（政府主导）
• 政府主导面临成本控制难题，万科万村计划遭遇阻力

2.5 "做地"模式

• 政府主导模式，分土地整合型与前期开发型两种
• 案例：杭州城中村改造经验、广州瑶台项目
• 需平衡一二级联动，避免资金压力过大

3. 延伸思考与建议

• 资金平衡长效机制：强化土地储备基金机制，优化容积率管理，建立土地整合置换细则，探索REITs等新型融资渠道
• 国有企业机遇与挑战：央企国企更具优势，但需转变经营思维，打造全过程综合服务能力
• 资金平衡优化方向：强化一级地价管控、实施片区统筹开发、设置合理资金回收周期

4. 结论

城中村改造面临模式选择的多元场景，需根据区域特征因地制宜施策。未来资金平衡将更加重视公益性，由单一的地产开发模式转向政府主导的多元化组合模式，国有企业将在新模式下发挥关键作用。