20240110-中诚信国际-城投转型系列专题_城中村资金平衡模式综述_案例梳理及延伸思考_18页_1001kb

城中村改造资金平衡模式专题研究总结

政策背景与导向

• 中央政策强调政府主体责任与市场作用相结合，倡导区域统筹开发和“净地”出让，要求城中村改造与产业转型升级、保障性住房建设联动。
• 各大城市政策差异显著，多数城市尚未完全落实中央要求，资金平衡模式尚未成体系，需细化政策落地。

核心资金平衡模式分析

1. 开发+运营模式

   • 特点：应用最广，兼具社会价值与资本价值（如商住结合、文旅融合），通过多元化业态实现可持续运营。
   • 挑战：需平衡业态组合与长期经营风险，案例中商业收入与地产销售结合较成功。

2. 产业培育模式

   • 适用场景：经济发展较好、产业集聚的城中村，如广州、深圳。
   • 局限：依赖地方政府资源支持，村民补偿期望高，推广性较弱。

3. 地产开发模式

   • 趋势：受房地产市场低迷及政策导向影响，应用趋缓，未来或由政府主导或转向多元化平衡。
   • 问题：开发商主导易导致公益性弱化，且面临融资风险。

4. 统租改造模式

   • 政府主导：如深圳，通过收储改造提供保障性租赁住房，但管理成本高，租金平衡难。
   • 市场主导：如杭州瓜山村，非拆除式改造，但需社会运营方参与。

5. 做地模式

   • 政府主导：由国企承担前期整理（如广州、杭州），移交“熟地”后保障公共属性，避免房地产化。
   • 挑战：资金回收周期长，需财政支持；土地整合复杂，历史遗留问题多。

延伸思考与优化建议

• 资金平衡优化：从源头控制成本，强化全市/片区统筹，提升空间价值，拓展融资渠道（如专项债、REITs）。
• 国有企业机遇与挑战：央企、地方国企因片区开发经验受益，但需解决短期成本压力与长期盈利模式。
• 政策完善：明确容积率调剂、土地整合规则，推动一二级联动开发，健全社会资本参与机制。

结论
城中村改造资金平衡需多元模式协同，政府引导与市场运作结合。未来应以公益性为主，强化片区统筹，同时通过产业导入与保障性住房建设提升社会效益。