仲量联行-2019中国冷链物流市场的现状与展望-2019.1-35页_9mb

中国冷链物流市场现状与展望总结

核心内容

中国冷链物流市场近年来经历了显著增长，但仍处于发展初期，存在设施供应不足、分布不均、行业标准不规范等问题。仲量联行从房地产行业视角出发，分析了冷链物流市场的发展机遇与未来趋势，并提出了相关建议。

主要观点

• 冷链物流的重要性：冷链物流作为物流行业的重要组成部分，支撑着易腐产品的流通，如生鲜果蔬、肉类、乳制品、水产养殖产品和药品等。
• 市场增长趋势：中国冷链物流市场规模正以超过20%的复合年增长率持续增长，预计2020年将达到586亿美元，占全球冷链市场的近四分之一。
• 设施供应不足：中国冷库人均容量仅为0.14立方米，远低于全球平均水平（0.20立方米），且分布极不均衡，尤其在生鲜果蔬储存方面存在明显缺口。
• 行业集中度低：目前中国冷链市场参与者众多，但企业规模普遍较小，前100名参与者市场份额不足10%，行业整合空间较大。
• 政策支持：国家层面已出台多项政策支持冷链物流行业发展，未来政策环境有望更加明确和具体。

关键信息

机遇分析

1. 冷链仓储设施供应不足

   • 中国冷库人均容量不足，远低于世界平均水平，且分布不均，导致市场增长空间巨大。
   • 生鲜果蔬类冷库需求远高于当前供应，具有较大的发展潜力。

2. 广泛的需求来源

   • 冷链仓储设施需求来自多个行业，其中第三方物流需求最大，其次是特许经营餐厅、零售连锁店和生鲜电商。
   • 医药冷链市场发展潜力巨大，药品冷链覆盖率低（约10%），且质量与冷链关系密切（约20%的问题与冷链相关）。

3. 新技术应用

   • 自动化立体仓储系统（ASRS）、自动导引车系统（AGV）以及智慧物流管理系统（WMS、TMS、OMS、BMS）正在逐步被中国冷链市场接受。
   • 技术升级有助于降低运营成本、提高效率，推动行业向自动化、智能化发展。

4. 政策支持

   • 国家层面出台多项政策支持冷链物流发展，未来政策环境将更加明朗和具体。
   • 冷链仓储设施因投资力度大、税收贡献高，有望获得更多的土地供应支持。

市场发展趋势

• 租金增长潜力：一线城市冷库租金保持高位，部分农产品原产地（如昆明、海口、乌鲁木齐）的预冷库和产地型冷库具有巨大市场潜力。
• 设施升级需求：冷链用户对温度控制、产品可追溯性及分拣配送效率有较高要求，推动冷链设施市场向更高标准发展。
• 共享模式：租户愿意与相同设施标准的公司共享冷库空间，以实现最优经济效益，共享模式成为新的发展趋势。
• 行业整合：由于市场分散，行业整合和技术改进空间巨大，未来可能会出现更多专业化的冷链运营商。

行业建议

• 开发商：应制定适用的法规、操作标准及实施细则，探索混合用地，建设综合型冷链设施，采用经济高效技术，并拓展增值服务。
• 最终用户：应前瞻性规划，提前寻找合适的冷链设施；考虑采用自动化和共享模式以应对成本上升；优先选择采用安全、环保制冷系统的设施。
• 投资者：应关注具有优越地理位置和良好配置的冷链设施，同时支持“最初一公里”的冷链设施（如预冷库）。

评估标准

仲量联行提出了冷链设施项目评估的七大因素，包括：

• 位置：运输成本占物流总成本比例最高，影响投资价值。
• 规模和布局：影响交通组织和货物流线，是评估设施是否适合用户的重要因素。
• 运营成本：冷链设施通常耗能大、运行成本高，需重点考虑。
• 技术应用：影响设施的运行效率、稳定性及维护成本。
• 制冷系统：与项目的可持续性、环保性及安全性密切相关。
• 可调整性：包括结构及温控的可调整程度，是评估加分因素。
• 设施结构：影响项目的整体运营能力与适应性。

业内人士观点

• 冷链市场正在成熟：从稳定发展阶段转向快速发展阶段，行业标准逐步提升。
• 设施改造趋势：大部分冷库是租赁高标仓库后改造而成，具有一定的灵活性。
• 未来发展方向：以建设标准化冷库（公共库）为主，定制型冷库为辅，以应对市场扩张需求。

总结

中国冷链物流市场在消费结构升级和政策支持下，正迎来快速发展期，但行业仍面临设施不足、标准不统一、技术落后等问题。仲量联行认为，通过设施升级、新技术应用、行业整合和政策支持，冷链市场将具备巨大的租金增长和资本增值潜力。未来，共享模式、自动化仓储、物联网和区块链技术的应用将成为行业发展的关键推动力。