房地产行业德国、新加坡保障房体系研究：房价长期稳定的德国、新加坡有何特殊之处？-240311-中泰证券-33页_2mb

房价长期稳定的德国、新加坡有何特殊之处？

核心内容

德国和新加坡被公认为全球住房问题解决较好的两个国家，其住房体系在房价稳定、住房拥有率合理、住房保障机制完善等方面表现突出。两者虽在政府主导模式和市场主导模式上有所不同，但在抑制住房金融属性、控制土地成本、精准补贴居民住房需求、应对市场波动等方面有诸多相似之处。

主要观点

1. 住房体系与房价稳定

• 德国：租赁市场成熟，租房比例高。尽管住房拥有率仅为45%左右，但通过完善的租赁制度、租金补贴和税收政策，德国实现了房价与租金的长期稳定。
• 新加坡：住房拥有率超过90%，其中90%居民居住在政府建设的组屋中。政府通过强制征地、低成本土地使用、中央公积金制度等手段，确保住房价格长期稳定。

2. 政府政策与市场机制的结合

• 德国：政府在住房短缺时通过财政补贴、税收减免、低息贷款等方式支持保障房建设。同时，通过立法和政策调整，灵活应对市场变化，如在难民潮和金融危机期间重启保障房建设。
• 新加坡：政府主导组屋建设，通过立法保障土地来源和资金供给，同时利用中央公积金制度实现住房资金的良性循环。组屋建设与分配以居民申请数量为基础，避免区域供过于求。

3. 抑制住房投机与金融属性

• 德国：通过租金控制、多重税收政策、对住房金融属性的抑制，减少市场投机行为。
• 新加坡：组屋价格参考居民收入中位数制定，限制交易和租赁自由度，同时对组屋持有者设置严格的资格条件，防止投机。

4. 住房补贴与金融支持

• 德国：住房补贴对象为中低收入家庭，补贴形式包括租金补贴、购房补贴、住房储蓄制度等，鼓励居民租房和购房。
• 新加坡：通过中央公积金制度为居民提供购房和租房补贴，同时为组屋建设提供低成本资金来源。

关键信息

德国住房体系特点

• 租赁为主：超过一半居民选择租房，租金增长受到严格限制。
• 政府补贴：包括租金补贴、购房补贴、住房储蓄制度等，帮助居民解决住房问题。
• 住房合作社：一种自愿互助的住房模式，提供稳定、低风险的投资回报。
• 税收政策：对房地产持有和交易设置多重税种，抑制炒房行为。

新加坡住房体系特点

• 组屋为主：政府主导建设组屋，覆盖大多数居民。
• 强制征地：通过立法获得土地，成本低于市场价。
• 中央公积金：为组屋建设提供资金支持，同时用于住房贷款和储蓄。
• 精准补贴：组屋价格参考居民收入中位数，补贴力度与房型和家庭收入挂钩。
• 严格申请条件：对组屋申请者设置户籍、收入、房产等门槛，确保刚需优先。

政策借鉴

• 住房市场化与保障房结合：德国在住房短缺时期通过政府主导建设保障房，随着市场发展逐步市场化；新加坡则通过政府主导和市场补充的双轨制实现住房稳定。
• 土地成本控制：两国均通过立法手段控制土地成本，德国通过征地立法，新加坡通过强制征地和土地税减免。
• 住房金融体系：德国通过住房储蓄制度为居民提供稳定融资渠道；新加坡通过中央公积金实现住房资金的循环利用。
• 政策灵活性：面对市场变化，德国迅速调整政策，如重启保障房建设、加大补贴力度；新加坡通过政策修订和补贴调整，确保住房市场稳定。

风险提示

• 公开资料可能存在滞后或更新不及时的风险。
• 全球地缘政治风险。
• 宏观调控及经济形势的不确定性。

我国住房改革参考

• 我国在十八大以来不断探索住房改革，强调“住房是用来住的，不是用来炒的”，推动租购并举。
• 2023年8月出台的中央第14号文件，提出构建政府保障、市场满足、租购并举的住房制度，借鉴德国和新加坡的保障房体系。

总结

德国和新加坡在住房体系设计上各有特色，但都通过政策调控、土地管理、金融支持和住房补贴等手段，实现住房市场的长期稳定。两国的经验表明，住房政策的灵活性、精准性和市场化与保障房的结合是保障居民住房需求和稳定房价的关键。我国在推进住房制度改革过程中，可借鉴其经验，加强保障性住房建设，完善住房金融体系，优化土地使用政策，实现住房市场的健康可持续发展。