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华润置地2025年报点评总结

核心内容

华润置地（01109）2025年年度报告显示，公司整体业绩表现平稳，其中开发销售型业务为业绩主要贡献来源，经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务也保持稳健增长。公司聚焦高能级城市，优化土地储备结构，融资成本持续降低，展现出较强的抗风险能力和业务多元化发展趋势。

主要观点

1. 营收与利润

• 营业收入：2025年实现2814.4亿元，同比增长0.9%。
• 归母净利润：254.2亿元，同比下降0.6%。
• 核心归母净利润：224.8亿元，同比下滑11.4%。
• 销售毛利率：21.2%，较2024年同期下降0.41个百分点。

2. 销售规模

• 签约销售金额：2336.0亿元，同比下降10.5%。
• 签约销售面积：922万平米，行业排名稳居第三。
• 一线城市销售占比：提升7个百分点至45%。
• 结算收入：2382亿元，结算面积968万平米，一线及二线城市收入占比88%。
• 结算均价：上升10.5%至24599元/平米。

3. 土地储备与投资

• 新增土储面积：339万平方米，权益面积256万平方米，权益投资673.7亿元。
• 土储结构优化：投资强度保持行业前三，一二线城市投资占比达99%，其中北京、上海等五大核心城市投资占比近八成。
• 总土储面积：截至2025年末为4673万平方米。

4. 经常性业务表现

• 经常性业务收入：432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4%。
• 核心净利润：116.5亿元，贡献占比同比增长11.2个百分点至51.8%。
• 经营性不动产收租型业务：
  • 营业收入254.4亿元，同比增长9.2%。
  • 购物中心租金收入219亿元，同比增长13.3%。
  • 零售额2392亿元，同比增长22.4%，同店增长12.0%。
  • 在营购物中心98座，其中82座零售额排名当地前三，整体出租率97.4%。
• 轻资产业务：万象生活实现营业额180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润增长13.7%至39.5亿元。

5. 财务状况

• 资产负债率：下降3.8个百分点至61.1%。
• 净有息负债率：39.2%。
• 加权平均债务融资成本：2.72%，较年初下降39BP，维持行业最低水平。
• 现金流：
  • 2025年经营活动现金流为0，2026年预计为64517百万元。
  • 投资活动现金流为负，筹资活动现金流为正，整体呈现现金净增加趋势。

6. 盈利预测

• 2026-2028年归母净利润：预计分别为263.18亿、266.68亿、280.30亿元，对应PE分别为7.00X、6.91X、6.58X。
• 每股收益：预计2026-2028年分别为3.69元、3.74元、3.93元。
• 估值比率：
  • P/E：7.25X（2025A）至6.58X（2028E）。
  • P/B：0.64至0.53。
  • EV/EBITDA：5.97至4.74。

关键信息

• 投资建议：给予“买入”评级，基于其稳健的业务增长、土地储备优化、融资成本降低等优势。
• 风险提示：房地产行业政策风险、销售改善不及预期、毛利率下行超预期。
• 股票数据：
  • 最新收盘价：29.46港元。
  • 12个月内最高/最低价：34.12/24.25港元。
  • 总股本/流通：71.31亿股/0。
  • 总市值/流通：2086.51亿港元/0。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 看好：预计行业回报高于沪深300指数5%以上；
  • 中性：预计行业回报介于沪深300指数-5%至5%之间；
  • 看淡：预计行业回报低于沪深300指数5%以下。

• 公司评级：

  • 买入：预计个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；
  • 增持：预计个股相对沪深300指数涨幅介于5%至15%之间；
  • 持有：预计个股相对沪深300指数涨幅介于-5%至5%之间；
  • 减持：预计个股相对沪深300指数涨幅介于-5%至-15%之间；
  • 卖出：预计个股相对沪深300指数涨幅低于-15%。

资料来源

• 报告由太平洋证券股份有限公司发布。
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