20260409-国信证券-华润置地-01109.HK-经营平稳利润小幅下行_经常性业务贡献持续提升_12页_758kb

华润置地 (01109.HK) 总结

核心内容

华润置地在2025年实现了营业收入2814亿元，同比增长1%，但核心净利润同比下降12%至225亿元。公司经营保持平稳，经常性业务贡献持续提升，其收入和核心净利润占比分别达到15%和52%，同比分别提升0.4pct和11pct。核心净利率为8.0%，同比下降1.1pct；毛利率为21.2%，同比下降0.4pct。其中，开发销售型业务毛利率下降1.3pct至15.5%，而经营性不动产业务毛利率提升1.8pct至71.8%。

主要观点

• 营收与利润表现：全年营收增长1%，但核心净利润下滑12%，主要受开发销售型业务结算规模下行影响。
• 业务结构优化：经常性业务贡献占比提升，有助于增强公司盈利能力。
• 毛利率变化：开发销售型业务毛利率下降，经营性不动产业务毛利率提升，显示公司业务结构进一步优化。
• 派息政策：公司2025年每股派息1.32元，派息率连续6年保持在37%，显示稳健的分红政策。

关键信息

开发销售型业务

• 2025年开发销售型业务收入2382亿元，同比增长0.4%。
• 签约销售额2336亿元，同比下降11%，一线城市占比提升至45%。
• 公司行业排名保持第3，18个城市市占率排名前3。
• 拿地金额917亿元，同比增长18%，投资强度提升至39%。
• 新增土储建面339万平方米，一二线投资占比达99%，新增土储楼面价同比上涨37%。
• 截至2025年末，公司总土储建面为4673万平方米，仍保持充裕。

经营性不动产业务

• 2025年经营性不动产业务收入254亿元，同比增长9%。
• 购物中心租金收入219亿元，同比增长13%，占比达86%，租售比维持在11.5%。
• 在营购物中心共98个，其中82个项目在当地零售额排名前三。
• 整体出租率97.4%，同比提升0.3pct；零售额2392亿元，同比增长22%，同店增长12%。
• 购物中心毛利率77%，同比提升1pct。

财务指标

• 总资产10787亿元，投资物业占比27%，同比提升3pct。
• 净资产4193亿元，同比增长6%。
• 货币资金1170亿元，同比下降12%。
• 资产负债率61%，同比下降4pct；剔除预收款的资产负债率55%，同比下降0.5pct。
• 净有息负债率39%；融资成本2.72%，同比下降0.39pct。
• 经常性业务收入覆盖股息及利息超2倍，偿债压力较小。

投资建议

• 盈利预测：考虑到开发业务结算规模下行压力，公司2025-2026年归母净利润预计分别为233亿元和233亿元，对应每股收益分别为3.27元和3.26元。
• 估值：对应当前股价PE分别为7.9倍，维持“优于大市”评级。
• 估值指标：EV/EBITDA维持在18-17倍区间，市净率（PB）为0.61-0.58倍。

风险提示

• 开发业务结转规模和毛利率可能继续下行。
• 投资物业租金收入可能不及预期。
• 外部环境或宏观经济波动可能影响消费景气度，进而影响经营性不动产业务盈利。

财务预测与估值指标