20170627-首创证券-房地产行业周报_成交温和回升_一二线房价涨幅继续回落_19页_1mb

首创证券房地产行业周报总结（2017年06月27日）

核心内容

• 行业评级：中性
• 市场表现：上周中信地产板块上涨2.65%，涨幅在29个中信一级行业中排名第4，相对沪深300的超额收益为-0.31pct。
• 行业热点：土地出让金增长、购房意愿上升、标普对地产行业下行风险的预警、统计局房价涨幅回落、房产税立法进展、广州楼市双合同现象等。
• 投资建议：关注地产龙头、区域性主题（如雄安新区、大湾区、关中平原城市群）及现金流充裕的商业地产运营商。

主要观点

1. 市场动态

• 商品房成交：

  • 重点覆盖的31个大中城市商品房成交454.36万平米，同比减少42.59%，环比增长3.05%。
  • 一线城市成交88.10万平米，同比减少48.69%，环比增长23.28%。
  • 二线城市成交227.09万平米，同比减少40.96%，环比减少5.56%。
  • 三线城市成交139.16万平米，同比减少40.80%，环比增长7.91%。
  • 成交规模温和回升，但信贷收紧对需求端的抑制仍存。

• 库存去化：

  • 重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为13595.32万平米，同比减少12.57%，环比减少0.40%。
  • 去化周期较上上周减少0.17周至43.90。
  • 一线城市去化周期环比减少0.22周至37.34，二三线城市去化周期减少0.15周至48.30。
  • 热点城市库存稳步改善，但一线楼市面临基本面调整压力。

• 土地市场：

  • 上周全国40个大中城市成交土地69宗，成交总价449.09亿元，同比增长220.09%，环比减少20.15%。
  • 一线城市土地成交132.75亿元，同比增长21.02%；二线城市土地成交248.40亿元，同比增长5.10%；三线城市土地成交67.95亿元，同比增长126.62%。
  • 三四线城市土地出让金增长显著，部分城市进入“百亿俱乐部”，但高成交量可能不利于去库存和风险转移。

关键信息

市场动态关键数据

行业热点

• 前5月40城土地出让金飙升：40城土地出让金超100亿，三四线城市也有12城进入“百亿俱乐部”。
• 央行储户调查：股票投资仍居前三，购房意愿继续上涨，宏观经济热度指数上升。
• 标普报告：中国地产行业未来一年或经历周期性下行，房企仍有债务风险。
• 统计局数据：5月份一二线城市房价涨幅继续回落，三线城市涨幅扩大。
• 人大财经委：个税修订和房产税立法已列入预备级论证。
• 广州楼市双合同现象：部分房企通过双合同规避限价政策，导致房价与官方数据不符。

板块表现

• 板块走势：中信地产板块全周上涨2.65%，住宅和园区地产表现突出。
• 热点个股：包括华鑫股份、万科A、上海临港、京能置业、合肥城建等在内的个股涨幅居前。

投资建议

• 关注地产龙头：地产龙头符合海外增量资金偏好，具有低市盈率和高分红的特点，同时在市场集中度提升过程中有望维持销售表现和品牌溢价。
• 区域性主题：继续关注雄安新区、大湾区、中原城市群和关中平原城市群的区域性公司，这些区域在产业转移和城市群战略中可能有扩散效应。
• 商业地产运营商：在融资端收紧的背景下，现金流充裕的商业地产运营商具有更高的自由度和投资选择，配置型资金的青睐度预期提升。
• 建议关注公司：招商蛇口、保利地产、中国国贸、陆家嘴、华发股份、中天金融、天地源等。

行业趋势

• 房价涨幅：5月份一二线城市房价涨幅继续回落，三线城市涨幅扩大。
• 政策影响：调控政策持续发酵，去库存和去杠杆带来的逆分化行情仍将持续。
• 流动性收紧：房企融资环境全面收紧，需关注现金流状况良好的企业。
• 市场分化：一线城市可能率先完成供需平衡，进入平稳发展阶段；三四线城市土地市场火热，但需警惕政策进一步调控的风险。

风险提示

• 债务风险：部分房企债务到期压力较大，流动性紧缩风险增加。
• 政策风险：调控政策可能进一步向三四线城市扩散，影响市场预期。
• 市场波动：行业整体表现与沪深300指数相比略显疲软，需谨慎评估投资风险。

总结

2017年6月房地产市场呈现温和回升态势，但整体仍处于调整阶段。一线城市成交和库存数据表明基本面压力逐渐显现，而三四线城市土地市场活跃，但政策风险增加。地产板块整体表现优于大盘，但部分细分领域如房地产服务商表现不佳。建议投资者关注行业龙头、区域性主题及现金流充足的商业地产运营商，同时留意政策变动和债务风险。