20180205-安邦证券-房地产通讯_18页_974kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要分析了中国房地产市场在2017-2018年期间的运行状况、政策变化、市场趋势以及行业动态。重点包括租赁住房市场的发展、房企的业绩表现、土地市场供需关系、房贷利率变动、房产税改革讨论、棚改目标调整等内容，同时提及了安邦咨询作为专业研究机构的角色和联系方式。

主要观点与关键信息

1. 租赁住房市场发展迅速

• 为控制房价上涨，中国鼓励租赁住房，推动传统租赁行业与科技结合。
• 大量风险投资涌入，如腾讯、华平、红杉资本等，支持初创企业如自如、优家、魔方公寓。
• 链家数据显示，中国有1.9亿人租房，77.6%的人生活在远离家乡的地方。
• 优家通过改造废旧厂房，提供共享生活空间，与地区开发商合作，管理大量房源。
• 自如通过应用程序实现在线租赁服务，提供标准化家具和智能维修服务。

2. 房企业绩总体向好

• 2017年，53家房企发布业绩预告，仅3家预计亏损，75.5%的公司预计净利增长。
• 多家大型房企如碧桂园、美的、龙湖等积极拓展租赁市场，推动房源供应。
• 部分房企通过资产出售实现业绩增长，但需警惕中小房企和中小金融机构绑定带来的风险。

3. 土地市场趋于理性

• 北京1月共成交15宗经营性用地，总成交金额达402.57亿元，其中3宗住宅用地流拍。
• 土地供应增加，政府释放2018年住宅用地继续扩大供应的信号，企业拿地更谨慎。
• 土地储备资金管理办法出台，约束地方土地财政，规范资金使用。

4. 房贷利率继续上行

• 2018年初，广州、深圳等城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%。
• 北京房贷利率相对稳定，短期内可能不会上调。
• 贷款利率上行对购房成本产生影响，可能抑制购房需求。

5. 深圳与惠州楼市表现

• 深圳1月新房成交套数2778套，环比下降14.5%，同比增加68.2%。
• 惠州楼市因限价政策吸引大量深圳客，2017年成交量相当于深圳、东莞、中山三城总和。
• 惠州开发商推售热情高涨，预计2018年入市项目数量较多。

6. 北京写字楼市场变化

• 北京甲级写字楼2017年新增供应140万平方米，库存达1005万平方米。
• 金融、高科技、专业服务三大行业租用北京三分之二的写字楼，联合办公成为“黑马”。
• 3.26新政后，商办重回商业用途，市场回归健康状态。

7. 房产税改革的讨论

• 刘尚希认为房产税应定位为“调节税”，而非“国民税”。
• 房产税改革旨在调节住房消费行为，抑制投机，优化资源配置，而非单纯增加地方财政收入。
• 房产税改革需避免引发社会对“抓钱”的误解，应明确其对社会财富再分配和住房空置率控制的作用。

8. 棚改目标出现分化

• 2018年各省份棚改目标有所调整，部分发达省份如北京、山东、四川目标下调，而新疆目标显著提高。
• 棚改与去库存结合，未来三年计划改造1亿人居住的城镇棚户区，预计改造数量会减少。

风险提示

• 中小房企风险：与中小金融机构绑定，面临融资渠道受限和资金链断裂的风险。
• 地产债风险：2018年地产债进入回售期，若再融资受限，可能引发信用风险和流动性问题。
• 租赁市场风险：初期投资大，回报周期长，企业需依赖规模效应实现盈利。

市场动态

• 房企收购与转型：昆百大完成收购我爱我家，房企纷纷转向租赁业务。
• 地产债融资高峰：2018年地产债到期和回售规模达3803亿元，融资压力凸显。
• 政策影响：上海加强房地产调控，推动租购并举，国企在租赁住房建设中发挥重要作用。
• 互联网与地产融合：万达商业被腾讯、苏宁、京东、融创等巨头收购，推动线上线下融合的新消费模式。

行业数据

结论

2017-2018年，中国房地产市场在政策调控、市场供需和行业转型的多重影响下，呈现出复杂多变的格局。租赁住房成为新的增长点，但需警惕中小房企的系统性风险。土地市场趋于理性，房企对租赁市场的布局加快，同时房贷利率持续上行，对购房行为产生抑制作用。房产税改革需谨慎设计，以调节住房消费行为为目标，而非单纯增加财政收入。未来五年，一线城市和粤港澳大湾区将继续引领房地产市场发展，而地方土地财政和棚改政策也将进一步调整。