20180904-中国银河-房地产行业周报_成交逆势上扬_金九_初见端倪_26页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

行业整体趋势

2018年9月4日发布的房地产行业周报指出，行业整体呈现成交逆势上扬，"金九"初现端倪。虽然新房成交同比小幅下跌，但环比显著上升，且在月末出现明显回升。与此同时，二手房市场成交维持高位，市场进入“量升价稳”周期。行业整体面临政策调控压力，但边际调整空间较大，行业集中度持续提升，龙头房企地位稳固。

房企销售与盈利

百强房企销售规模稳定，龙头企业表现突出，如碧桂园、万科、恒大。2018年1-8月，TOP100房企合计销售金额达7758亿元，同比增长52.2%。龙头房企盈利表现亮眼，恒大净利润居首，碧桂园和万科净利增速均超三成。随着2015-2016年涨价背景下的项目进入结算期，毛利率有望继续提升，但土地成本上涨将对中长期利润空间形成压力。

房价调控

中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，新一轮调控蓄势待发。尽管调控力度加大，但考虑到宏观层面的降准、"金九银十"新需求释放、库存加速回落等因素，房价趋稳趋势已定，实质性下跌可能性不大。政策调控将延续，但边际调整空间较大。

去库存进展

主流城市存销比持续下滑，接近历史低位，"去库存"平稳收尾。呼和浩特作为三四线城市代表，全面停止去库存调控措施，进入"补库存"阶段，预计下半年将有更多三四线城市跟进。

主要观点

市场表现

• 新房市场：成交逆势上扬，但同比仍小幅下跌，环比显著上升。一线和二线城市成交低迷，但较前几周显著走强，三线城市成交量维持涨势。
• 二手房市场：成交量高位继续，中原报价指数低位徘徊，但70城二手房价仍呈上涨趋势。一线城市二手房成交量同比大幅上涨，二线城市成交量有所下降。
• 土地市场：一线城市土地供求持续缩水，二三线城市供地平稳上行，成交缩量继续。预计二三线城市将成为房企拿地主战场。

行业估值

• PE估值：房地产板块TTM市盈率为9.6X，处于历史低位，较全部A股折价29.65%。A股房地产板块PE估值低于历史均值61.24%，具有较大的估值修复空间。
• PB估值：房地产板块市净率为1.4X，较全部A股折价10.78%。国内房地产板块PB估值低于历史均值48.86%，未来提升空间较大。

国际估值比较

• A股：房地产板块PE和PB均低于历史均值，与美股、港股相比处于低位。
• 美股：地产企业平均市盈率高于A股和港股，部分企业如霍顿房屋、普尔特房屋等表现突出。
• 港股：市盈率和市净率整体偏低，部分企业如新鸿基、华润置地等表现稳定。

关键信息

政策动态

• 《民法典》：住宅用地使用权自动续期，居住权制度引入，有助于满足特定人群居住需求。
• 西安市：禁止“租金贷”模式，规范住房租赁市场，促进市场健康发展。
• 呼和浩特市：全面停止去库存调控，进入“补库存”阶段，为三四线城市政策调整拉开序幕。

投资建议

• 推荐公司：保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等龙头公司。
• 投资主线：
  1. 低估值的一二线龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展。
  2. 高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展。
  3. 资源优势强劲的地产股：华侨城A。

风险提示

• 房价大幅下跌风险。
• 调控政策超出预期风险。
• 棚改进程低于预期风险。

投资组合

稳健型组合

• 万科A：低估龙头，受益市占率提升，主要布局重点一二线城市。
• 新城控股：二线低估白马，规模快速扩张。
• 保利地产：低估龙头，央企平台，资源优势凸显。

进攻型组合

• 招商蛇口：低估龙头，央企平台，资源优势。
• 华夏幸福：低估三四线龙头，产业园区模式，有望受益雄安概念催化。
• 荣盛发展：深耕京津冀，将充分享受京津冀一体化的发展红利。

数据支持

• 新房成交同比跌8.0%，环比涨8.3%。
• 二手房成交同环比分别为+11.3% / +1.3%，维持前期上涨趋势。
• 土地市场方面，一线土地供求均跌，二三线供地平稳上行，成交缩量继续。
• 行业估值处于历史低位，具有较大修复空间。

总结

房地产行业在政策调控背景下，市场呈现“量升价稳”趋势。新房和二手房成交均有所回暖，尤其是“金九”期间，开发商加快推盘及营销节奏。房企销售和盈利表现分化，龙头房企地位稳固，行业集中度持续提升。尽管存在政策调控压力，但估值修复空间较大，投资建议仍以龙头房企及高成长性公司为主。风险方面，需关注房价大幅下跌及调控政策超出预期的可能性。