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万物云战略成效显著，三轮驱动科技赋能总结

核心内容

万物云（2602.HK）作为万科企业下属控股子公司，是物业管理行业的领先企业，其业务涵盖社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaas解决方案服务三大板块。公司通过“蝶城”模式、科技赋能及收并购三方面驱动发展，实现管理规模和盈利能力的持续提升。截至2022H1，公司全业态签约面积达10.4亿方，在管面积8.1亿方，管理密度和科技赋能使公司运营效率显著提升，人均创收增长明显。公司设定3年落地100个“万物云城”项目的目标，目前已在25个城市拥有59个项目，2022H1收入同比增长118%。科技业务发展迅猛，2022H1研发投入同比增长42.8%，AIoT和BPaas解决方案收入增长显著，成为公司业绩增长的重要支撑。

主要观点

• 管理规模持续增长：公司全业态签约面积和在管面积行业领先，第三方项目占比提升，尤其在管面积中，第三方项目占比达57.9%。
• “蝶城”模式成效显著：聚焦城市核心区域，通过提升管理密度和科技赋能实现效率提升，截至2022年9月已落地531个项目，预计2022年人均创收可达29亿元。
• 科技赋能平台构建：公司形成三层技术平台架构，AloT和BPaas解决方案实现远程+混合运营，科技服务收入同比增长56.2%，毛利率提升至34.2%。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年公司归母净利润将保持19.7%的复合增长率，给予2023年业绩25倍PE，对应目标价48.22元（55.59港元），首次覆盖给予“买入”评级。
• 风险提示：物业及城市服务拓展不及预期可能影响公司业绩。

关键信息

管理规模与业务结构

• 全业态签约面积：截至2022H1为10.4亿方，在管面积8.1亿方。
• 第三方项目占比：2021年合约面积中52.4%来自第三方，2021年在管面积中50.5%来自第三方。
• 收入结构：2021年社区空间居住消费服务营收131.6亿元（占比55.5%），商企和城市空间综合服务营收86.9亿元（占比36.7%），AIoT及BPaas解决方案服务营收18.6亿元（占比7.8%）。
• 2022H1营收：142.4亿元，同比增长38.2%。
• 2022H1归母净利润：8.7亿元，同比增长16.6%。

“蝶城”模式与效率提升

• 蝶城布局：截至2022年9月，已落地531个蝶城，覆盖3402个目标街道。
• 管理密度与效率：通过提升管理密度和科技赋能，实现服务效率提升，员工效能提高，增值服务渗透率上升。
• 人均创收：2022H1人均创收14.5万元，预计全年可达29亿元。

科技赋能与解决方案

• 科技研发投入：2022H1研发投入达2.0亿元，同比增长42.8%。
• AIoT与BPaas：AIoT解决方案占科技服务收入的62.2%，BPaas解决方案占比38%，2022H1收入同比增长95.3%。
• 科技平台架构：包含AIoT系统、BPaas解决方案和人工智能调度系统，实现对内管理效率提升和对外智慧服务输出。

盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2022-2024年公司归母净利润复合增长率19.7%，2023年目标PE为25倍，对应目标价48.22元。
• 财务表现：2022H1公司在手现金28.1亿元，经营性现金流/净利润持续大于1，资产负债率稳中有降。

风险提示

• 物业拓展不及预期：若物业及城市服务拓展受阻，可能影响公司整体业绩。
• 商企服务拓展受阻：若商企及城市服务拓展不及预期，可能影响公司增长潜力。

图表与数据支持

• 图1：公司发展历程，显示从1990年成立至今的发展轨迹。
• 图2：公司股权架构，显示母公司万科企业持股51.4%，管理层及员工持股7.7%，外部投资人持股15.1%。
• 图3：公司三大业务板块，展示社区、商企、城市服务及科技解决方案的布局。
• 图4：2022H1公司营业收入增长至142.4亿元，同比增长38.2%。
• 图5：2022H1公司归母净利润增长至8.7亿元，同比增长16.6%。
• 图6：公司三大业务板块收入构成，显示社区服务占比最大。
• 图7：2021年公司营收237亿元，位居行业第二。
• 图8：2022H1公司在管面积和合约面积行业领先。
• 图9：公司在管面积及同比增速。
• 图10：公司合约面积及同比增速。
• 图11：2019-2022H1公司分业务毛利率，显示科技板块毛利率最高。
• 图12：2019-2022H1公司费用率保持平稳。
• 图13：2022H1公司现金及等价物余额28.1亿元。
• 图14：2019-2021年公司经营性现金流/净利润持续大于1。
• 图15：公司社区空间服务由万科物业、朴邻、万物为家三大品牌构成。
• 图16：2021年社区空间居住消费服务营收构成。
• 图17：2022H1公司社区空间服务营收72.7亿元，同比增长35.0%。
• 图18：2019-2022Q1住宅合约面积来源细分。
• 图19：2019-2022Q1商业合约面积来源细分。
• 图20：万科地产销售面积。
• 图21：万科地产新增土地货值。
• 图22：2019-2021年万物云外拓面积及饱和收入。
• 图23：2019-2021年每月每方的饱和收入稳步增长。
• 图24：2021年公司52.4%合约面积来自第三方。
• 图25：2021年公司50.5%在管面积来自第三方。
• 图26：部分物企新增市拓面积及占比。
• 图27：2021年房屋销售及租赁经纪服务收入8.2亿元，同比增长30%。
• 图28：2021年房屋再装修及美居服务收入4.4亿元，同比增长87%。
• 图29：朴邻租房覆盖50+城市，设立超600+门店。
• 图30：朴邻是资产全周期管理的核心及起点。
• 图31：商企和城市空间综合服务市场近6年CAGR达21.2%。
• 图32：2021年商企和城市空间综合服务一线类城市占比超70%。
• 图33：2022H1商业和城市空间综合服务收入同比增长39.8%。
• 图34：2022H1物业及设施服务收入34.5亿元，同比增长57.8%。
• 图35：2022H1物业及设施管理服务占比67.8%。
• 图36：2022H1物业及设施服务在管项目1706个。
• 图37：2021年物业及设施管理服务在管建筑面积1.25亿万方。
• 图38：2022H1独立第三方在管项目数量占比达84.1%。
• 图39：物业及设施服务独立第三方项目中标率及协议留存率。
• 图40：公司城市空间整合服务覆盖城市数量及项目数量。
• 图41：2022H1城市空间整合服务收入2.7亿元，同比增长118%。
• 图42：2022H1城市空间整合服务收入占比提升至5.4%。
• 图43：城市服务与政府及专项服务商合作架构图。
• 图44：万物云“蝶城”模型。
• 图45：截至2022年9月“蝶城”质量规模同步提升。
• 图46：2019-2021年公司各开支中员工成本占比下降。
• 图47：不同能级城市在管建筑面积占比。
• 图48：公司项目地域分布。
• 图49：住宅物业服务协议和物业及设施管理协议留存率。
• 图50：住宅物业服务费和物业及设施管理费收缴率。
• 图51：2021年单位物管费提升至3.13元/平方米/月。
• 图52：物管行业单位物管费对比。
• 图53：2022H1研发投入金额2.0亿元，同比增长42.8%。
• 图54：公司技术平台架构。
• 图55：万物云街道多业态智慧需求场景。
• 图56：万睿科技项目数字化看板。
• 图57：万睿科技智能工程管理平台闭环运行模式。
• 图58：中国智慧城市云服务市场规模。
• 图59：BPaas服务包含业务服务、职能服务和客户服务三大类。
• 图60：2022H1公司AloT及BPaas解决方案收入11.6亿元。
• 图61：2022H1公司BPaas解决方案服务占比提升至38%。

表格与数据支持

• 表1：公司主要管理层概述，包括朱保全、何曙华、邹明、杨光辉、李庆平等。
• 表2：公司主要收并购标的，包括伯尔尼物业和阳光智博。
• 表3：公司社区增值服务体系构成，包括房屋销售及租赁经纪服务、房屋再装修及美居服务等。
• 表4：公司城市空间服务项目开展模式，分为合作模式和全委模式。
• 表5：不同城市管理密度，显示高密度城市如北京、上海、深圳等。
• 表6：AloT与BPaas解决方案详细对比，展示其在不同场景的应用。
• 表7：公司计划上市所得款项用途，包括科技解决方案开发、人员培训等。

总结

万物云凭借“蝶城”模式、科技赋能及收并购策略，实现了管理规模和业绩的双重提升。公司通过多元化业务布局和科技创新，逐步构建起科技赋能平台，提升服务效率与质量。在管面积和签约面积行业领先，科技业务增长迅猛，为公司带来新的盈利增长点。未来，随着“万物云街道”模式的深入推进，公司有望进一步扩大市场占有率，提升盈利能力。