高经济租金导致珀斯供应短缺_9页_1mb

珀斯中央商务区办公市场供应短缺与经济租金分析总结

核心内容

珀斯中央商务区（CBD）的高端办公市场正面临严重的供应短缺，主要由高经济租金和开发成本上升等因素导致。自2021年以来，经济租金大幅上涨，使得新办公楼的开发变得极为困难。当前经济租金为1280美元/平方米（净面租），而预测租金仅为880美元/平方米，两者之间存在46%的差距。这种差距意味着，除非市场条件显著改善，否则短期内不会出现新的高端写字楼项目。

主要观点

• 经济租金激增：经济租金自2021年第一季度以来上涨了100%，远超市场租金增长速度（仅22%）。
• 开发管道萎缩：目前没有在建的新高端办公楼，预计未来五年内也不会有新增供应。
• 成本与利率上升：建筑成本从2021年的4541美元/平方米（毛面积）上升至2025年第四季度的7455美元/平方米，涨幅达64%。同时，利率上升显著提高了融资成本，限制了开发项目的可行性。
• 租金增长预期：优质办公租金预计将在2025年第四季度至2030年第四季度期间以每年9.1%的速度增长，远高于过去十年的平均增长率（1.9%）。
• 市场供需失衡：由于供应稀缺，租金上涨压力将持续，租户可能选择续签现有租约，减少租赁面积或增加居家办公比例，以应对租金成本。
• 开发可行性延迟：预计到2030年左右，经济租金与预测租金的差距才会缩小，届时可能开始新的高端写字楼开发项目。

关键信息

经济租金与预测租金对比

• 当前经济租金：1280美元/平方米（净面租）
• 预测租金（2028年第四季度）：880美元/平方米
• 差距：46%（若建设于2025年第四季度开始）
• 经济租金与预测租金关系：经济租金是开发商获得10%内部收益率所需的租金水平，预测租金是基于3%年增长的市场预期租金。

建设成本与收益率变化

• 建筑成本：从2021年第一季度的4541美元/平方米上涨至2025年第四季度的7455美元/平方米，涨幅64%。
• 收益率：从2021年的6.5%上升至2025年的7.6%，涨幅110个基点。
• 收益率压缩：预计到2029年第四季度，收益率将下降58个基点，但仍高于2021年水平。

供应与需求动态

• 优质空置率：当前珀斯CBD优质空置率为10.8%（54,380平方米），预计会因租户提前搬迁而进一步收紧。
• 新增供应稀缺：未来三年新增供应占总库存比例仅为0.8%，预计将降至历史新低（0%）。
• 租户行为：租户可能减少租赁面积或增加居家办公，以应对租金上涨，这将影响市场租赁表现。

开发前景

• 新项目预期：下一座预计开工的新高端写字楼是15 The Esplanade（布鲁克菲尔德），但需要重大预承诺才能推进。
• 可行性时间：预计到2030年左右，经济租金与预测租金差距缩小至7%，届时才可能有新的高端项目启动。
• 开发模式转变：开发商可能转向翻新现有建筑，以降低整体成本并满足高端租户需求。

市场趋势与投资策略

• 租金增长驱动：供应短缺和租金上涨预期将推动市场租金增长，可能进一步拉大经济租金与市场租金之间的差距。
• 资本回流预期：更快的租金增长和收益率压缩可能吸引资本回流珀斯办公市场。
• 投资方向变化：传统依赖开发的投资人可能转向收购稳定资产和核心资产，以降低CAPEX成本。

总结

珀斯中央商务区的高端办公市场正面临长期的供应短缺问题，主要由经济租金的大幅上升所导致。经济租金的上涨源于建筑成本、利率和收益率的多重因素，使得新项目难以达到可行性标准。当前和未来几年的预测租金仍显著低于经济租金，预计直到2030年左右差距才会缩小。在此期间，市场租金预计将保持强劲增长，而开发管道将维持低迷状态。租户行为可能转向优化租赁空间，以应对成本压力。开发商或将寻求翻新现有建筑作为替代方案。整体而言，珀斯办公市场将在未来几年内保持紧张状态，租金增长和供应短缺将成为主导趋势。