2026-02-03-莱坊-高经济租金导致珀斯供应短缺_9页_1mb

珀斯高端写字楼市场供应短缺分析总结

核心内容

珀斯中央商务区（CBD）的高端写字楼市场正面临严重的供应短缺问题。这一现象主要由高经济租金与市场租金之间的差距扩大所驱动，导致新开发项目难以启动和完成。当前市场租金和预测租金均远低于经济租金，使得开发商难以实现财务可行性，从而减少了新供应的开发。

主要观点

• 经济租金显著上升：自2021年以来，珀斯高端写字楼的经济租金上涨了100%，达到每平方米1280美元（净面租），远高于当前租金水平（880美元/平方米）。
• 市场租金增长乏力：尽管租金在过去几年中有所增长，但增速远低于经济租金的上涨幅度。预计到2028年，市场租金将增长至880美元/平方米，但仍低于经济租金。
• 开发管道萎缩：目前没有在建的高端写字楼项目，且未来五年内不会完工。新增供应量占总库存的比例仅为0.8%，预计将进一步下降。
• 成本和利率上涨影响开发可行性：建筑成本从2021年每平方米4,541美元上涨至2025年每平方米7,455美元，涨幅达64%。同时，利率的上升增加了融资成本，进一步压缩了开发项目的可行性。
• 收益率变化有限：尽管市场收益率有所下降，但其下降幅度不足以抵消建筑成本的上涨。预计到2030年，收益率仍会高于2021年水平，从而维持经济租金的高位。
• 租金增长预期强劲：优质净面租金预计从2025年第四季度到2030年第四季度将以每年9.1%的速度增长，远高于历史平均水平。
• 新供应延迟至2030年：预计经济租金将在2030年前保持在预测租金之上，这意味着直到2030年之后，新的高端写字楼项目才可能具备可行性。
• 租户行为变化：随着供应减少，租户可能会选择续签现有租约，减少租赁面积，或增加居家办公的比例，以应对租金上涨压力。
• 开发选址倾向CBD：未来的高端写字楼开发更倾向于位于租金较高、收益率较紧的CBD区域，而非非CBD市场。

关键信息

当前经济租金与市场租金对比

• 当前经济租金：1280美元/平方米（净面租）
• 当前租金预测：880美元/平方米（净面租）
• 经济租金与预测租金差距：46%
• 经济租金与当前市场租金差距：60%

建筑成本与收益率变化

• 建筑成本上涨：从2021年每平方米4,541美元上涨至2025年每平方米7,455美元，涨幅达64%。
• 收益率变化：从2021年的6.5%上升至2025年的7.6%，尽管市场开始复苏，但仍高于2021年水平。

供应与租金增长预测

• 新增供应量：预计未来三年新增供应量占总库存比例为0.8%，可能降至历史新低。
• 租金增长率：优质净面租金预计从2025年第四季度到2030年第四季度将以每年9.1%的速度增长。
• 供应短缺影响：租户流动性放缓，议价能力转向房东，租赁激励措施可能减少。

项目可行性与开发时间线

• 项目可行性门槛：开发商需要在项目竣工后第一年的租金达到1280美元/平方米，才能实现10%的内部收益率（IRR）。
• 下一次开发项目：15 The Esplanade（布鲁克菲尔德）预计在2030年左右具备可行性，但需要重大预承诺才能推进。
• 供应缺口：优质空置率高达10.8%，预计随着租户提前搬迁，该空置率将迅速收紧。

结论

珀斯中央商务区的高端写字楼市场正经历供应短缺与租金增长的双重压力。由于经济租金远高于市场租金，开发商难以启动新项目，导致供应管道大幅缩减。租金预计将保持强劲增长，但新供应的延迟将使得市场在短期内维持紧张状态。未来几年，随着建筑成本继续上升和收益率缓慢下降，经济租金将保持高位，直到2030年左右才有望实现供需平衡。