高力国际-2019年广州租金增速减缓-2019.1.8-5页_659kb

2019年广州房地产市场总结

核心内容概述

2019年广州房地产市场整体面临经济增速放缓与政策调控的双重压力，尤其在写字楼与物流仓储市场，租金增速减缓，空置率上升。投资市场则受到去杠杆政策影响，交易额预计下降，但新兴商务区与物流仓储项目的投资机会仍较为突出。

主要观点

写字楼市场

• 新增供应增加：2019年广州甲级写字楼新增供应超过82.5万平方米，空置率预计从4.5%上升至7.0%。
• 租金增速放缓：受经济不景气及租户扩张意愿下降影响，全市平均租金涨幅预计降至1%，较此前预期下调。
• 琶洲子市场表现突出：38%的新增供应集中在琶洲，未来4年将有大量优质写字楼推出，包括阿里巴巴与腾讯等区域总部大楼。
• 新兴商务区主导交易：核心商务区可售物业有限，新兴商务区将成为写字楼投资的主要区域。

物流仓储市场

• 新增供应激增：2019年非保税优质物流仓储市场新增供应超过46万平方米，其中37.8万平方米位于新兴区域（花都、番禺、从化）。
• 租金增长缓慢：全市平均租金预计实现3%的缓慢增长，但新兴区域的去化能力面临考验。
• 黄埔核心区表现稳健：黄埔作为物流仓储核心区，预计租金保持稳健增长。
• 未来趋势：2020年新增供应集中在南沙，预计全市空置率下降，租金增长至4%。2021至2023年无新增供应，但需求保持活跃，租金或年增5%。

交通与产业带动

• 广州南站发展：广深港高铁开通后，广州南站成为重要交通枢纽，未来将发展高端商务、商业贸易及会展产业。
• 政策支持IAB产业：广州政府支持新一代信息技术、人工智能与生物医药产业的发展，南站周边将重点发展IAB产业。
• 物流仓储提升：南沙四期集装箱码头预计2021年投产，将提升广州南部及珠江西岸的物流处理能力，利好南沙仓储租金。

关键信息

• 经济背景：2018年广州GDP增速放缓，出口受中美贸易摩擦影响，经济增长受拖累。
• 政策影响：政府对物流用地开发保持紧缩，投资机会更多集中在二手物流仓储项目。
• 市场趋势：
  • 写字楼市场整体租金增速下降，新兴商务区成为投资焦点。
  • 仓储市场供应增加，租金增长缓慢，但核心区域表现稳健。
  • 2020年及以后，供应减少，租金有望稳步上升。
• 数据来源：高力国际，部分数据以人民币与平方英尺为单位。

投资建议

• 写字楼投资：关注新兴商务区的投资机会，核心区域供应有限，投资潜力较大。
• 物流仓储投资：重点考虑黄埔核心区及南沙新兴区域，后者未来有望因交通与产业政策受益。
• 政策导向：把握政府支持的IAB产业及高端制造业带来的发展机遇，关注商务园市场。

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