20160202-均衡博弈-央行真正在担心什么_地产新政背后的政策逻辑与大类资产配置_12页_966kb

火线快评：央行真正在担心什么？

核心内容概述

2016年2月2日，央行与银监会联合推出地产新政，主要内容包括降低房贷最低首付比例，从25%下调至20%，并根据不同购房情况设定不同的首付比例。这一政策在市场中引发了广泛解读，多数认为是“救市”举措，但均衡博弈公共研究认为，其更深层次的目的是“稳市”与“稳定资产价格”，并为地方政府债务置换提供支撑。

主要观点

1. 地产新政的真正目的

• 不是救市，而是稳市：政策旨在防止房地产价格持续下跌引发的系统性风险，包括债务违约、流动性危机、信用收缩等。
• 稳定资产价格是核心：房地产作为抵押品，其价格波动直接影响债务风险。保持其稳定有助于防止债务风险传导至其他市场。
• 保障地方政府债务置换：通过稳定资产价格，确保地方政府债务置换过程中的信用背书，避免政府信用违约风险。

2. 地产新政与农村“两权”抵押贷款的关系

• 表面看似矛盾，实则统一：地产新政降低首付比例，旨在稳定房价；而“两权”抵押贷款旨在增加资产数量，两者共同目标是提升国内资产的货币吸纳能力，缓解通缩压力。
• 资产池扩容是长期目标：当前“两权”抵押贷款仍处于试点阶段，尚不能有效缓解债务风险，因此地产新政成为短期对冲措施。

3. 央行政策框架的逻辑

• 改革设计逻辑：保债、启股、贬汇、压房

  • 保债：通过债务置换降低企业与地方政府的财务压力，确保信用债不打破刚兑。
  • 启股：启动股市，为企业提供直接融资渠道，服务供给侧改革。
  • 贬汇：通过汇率贬值与利率下行，改善外需环境，推动人民币国际化。
  • 压房：通过房地产价格下行，以价换量，消化库存，降低地租对实体经济的侵蚀。

• 政策修正逻辑：稳汇、托房、保债、启股

  • 稳汇：防止资本外逃，维护商业银行流动性。
  • 托房：稳定房价，为债务置换创造条件。
  • 保债：确保债务置换顺利进行，避免系统性风险。
  • 启股：在汇率与债务风险可控的前提下，逐步推动股市发展。

4. 大类资产配置次序

• 优先级：保债 > 稳汇 > 托房 > 启股
  • 保债：地方政府债务置换是当前首要任务，规模预计达6万亿元。
  • 稳汇：人民币汇率保持基本稳定，防止资本外逃。
  • 托房：稳定房地产价格，促进去库存。
  • 启股：在债务与汇率风险可控后，股市有望成为流动性的新出口。

关键信息

• 债务结构：地方政府直接显性负债仅占总负债的5.28%，其余以政府信用或资产收益担保。
• 债务置换：重点在于将银行贷款及非银行融资转换为信用贷款（地方政府债券）。
• 房地产占比：居民房地产占非金融类国家资产的35.02%，是信用扩张的核心部门。
• 风险传导：汇贬、股跌、债忧、房降形成风险传导链条，需通过政策干预予以切断。
• 政策目标：通过稳房价、稳汇率、保债、启股，实现信用扩张、债务风险平滑、经济转型升级。

政策背景与时间线

结论

地产新政并非单纯的“救市”手段，而是央行在多重压力下采取的“稳市”策略，旨在通过稳定资产价格，为地方政府债务置换创造条件，防止系统性风险爆发。同时，政策框架围绕“保债、稳汇、托房、启股”展开，强调在控制风险的前提下推动经济结构转型与人民币国际化进程。