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长租公寓REITs模式全解析总结

核心内容

2017年被称为“中国租赁住房元年”，标志着我国租赁市场进入存量经营时代。随着政策支持和市场变化，长租公寓成为重要发展方向。REITs（不动产投资信托基金）作为重要的融资工具，为长租公寓企业提供了盘活资产、提高融资效率和风险隔离的手段，成为企业融资的关键。

主要观点

1. 租赁市场转型
   中国从增量房时代向存量经营时代转变，政府通过一系列政策支持租房市场发展，包括“租购同权”、增加租赁性土地供给、加快住房租赁立法等。

2. 长租公寓盈利空间
   长租公寓相比散户自租和中介代租，具有稳定价值和资源价值的优势，居民愿意为稳定居住和教育资源支付溢价，稳定价值可占房价的11%至31%。

3. 市场定位与经营成本
   长租公寓目前主要面向年轻群体，但真正有消费能力的租客是工作5年以上、有成家打算的金领和中层白领。当前市场定位偏误导致盈利困难，同时高融资成本也是主要原因。

4. REITs融资模式
   REITs通过将物业租金收益权证券化，为长租公寓提供融资渠道。我国目前有三种REITs模式：轻资产租金收益权ABS、重资产CMBS和类REITs。

5. REITs模式优劣对比
   重资产类REITs具有物业担保，融资效率高、可复制性强，但资金被物业产权占用。轻资产模式虽然不占用产权，但存在租金收入不确定和房源空置风险。

关键信息

一、租房市场前景分析

• 政策支持
  国家和地方政府出台多项政策支持租赁市场发展，包括限购限贷、租金收入比测算、REITs试点等。

• 市场痛点
  租房市场存在严重的租期错配问题，租户期望租期与实际租期不匹配，租期越长匹配度越低。

• 潜在市场空间
  根据住房自有率和房租收入比测算，我国当前长租公寓潜在市场空间约为4790.8亿元。

二、长租公寓资产证券化

• 融资模式
  长租公寓证券化融资主要分为三种：轻资产租金收益权ABS、重资产CMBS、重资产类REITs。

• 融资效率与可复制性
  REITs相比传统融资方式，具有更高的融资效率和更强的可复制性，特别是重资产类REITs在没有物业折价的情况下，融资规模远高于物业价值。

• 风险隔离机制
  REITs通过专项计划、私募基金、SPV等结构实现原始权益人与资产池的风险隔离，保障投资者收益。

三、长租公寓REITs模式对比分析

图表关键信息

• 图表1：国家层面租房支持政策（2015-2017年）
• 图表2：地方层面租房支持政策（北京、上海、成都、深圳等城市）
• 图表3：租房市场痛点（租期错配）
• 图表4：租房市场平均换房周期
• 图表5：北京市期望周期与实际换房周期对比
• 图表6：稳定价值占总房价比重
• 图表7：增量房时期开发商现金流
• 图表8：存量房时期开发商现金流
• 图表9：长租公寓三种证券化融资渠道对比
• 图表10：某权益型房托专项计划发行规模
• 图表11：专项计划参与方
• 图表12：某公寓现金流预测
• 图表13：专项计划结构设计
• 图表14：某租赁住房第一期专项计划参与方
• 图表15：专项计划私募基金结构
• 图表16：资金进入流程
• 图表17：专项计划物业情况
• 图表18：现金流预测
• 图表19：专项计划结构设计
• 图表20：某信托受益权专项计划优先/次级规模
• 图表21：专项计划参与方
• 图表22：结构设计
• 图表23：某房租分期信托受益权专项计划参与方
• 图表24：贷款余额
• 图表25：结构设计
• 图表26：长租公寓资产证券化模式比较

风险提示

• 监管超预期
  政策变化可能对REITs发行和运营产生影响，需关注监管动态。

分析师简介

• 李奇霖，联讯证券董事总经理，首席宏观研究员，执业编号：S0300517030002。

联系方式

• 北京：周之音、林接钦
• 上海：徐佳琳
• 深圳：未列出
• 网址：www.lxsec.com

投资建议

• 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级，具体标准如下：
  • 股票投资评级：
    • 买入：相对大盘涨幅大于10%
    • 增持：相对大盘涨幅在5%~10%之间
    • 持有：相对大盘涨幅在-5%~5%之间
    • 减持：相对大盘涨幅小于-5%
  • 行业投资评级：
    • 增持：行业整体回报高于基准指数5%以上
    • 中性：行业整体回报介于基准指数-5%与5%之间
    • 减持：行业整体回报低于基准指数5%以下

免责声明

• 本报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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• 报告内容可能随时变更，不承诺通知。
• 投资者需自行判断并承担相应风险。

结论

REITs作为长租公寓融资的重要工具，能够有效盘活资产、提高融资效率，并实现风险隔离。重资产类REITs具有更高的融资效率和可复制性，尤其适合大型开发商。轻资产模式虽然更灵活，但面临租金不确定性和房源风险。随着政策的进一步推进，未来将有更多租赁住房融资工具出台，推动行业快速发展。