2023-04-24-深交所-中南建设_2022年年度报告_270页_5mb
报告摘要
江苏中南建设集团股份有限公司2022年度报告总结
核心内容概览
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”）2022年年度报告展示了公司在复杂市场环境下的经营状况、财务表现及未来展望。公司主要业务涵盖房地产开发和建筑施工，且在2022年未进行现金分红、送红股或转增股本。
主要财务指标
| 项目 | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | 2020年 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入（元） | 59,036,308,075.82 | 79,210,505,937.87 | -25.47% | 78,600,848,306.78 |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | -9,170,618,058.58 | -3,381,953,677.00 | -171.16% | 7,077,790,442.07 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | -9,643,382,264.29 | -4,036,494,220.39 | -138.90% | 5,644,555,016.26 |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | 6,253,316,303.14 | 16,771,980,470.34 | -62.72% | 8,467,448,835.24 |
| 总资产（元） | 306,722,295,982.59 | 367,976,521,814.23 | -16.65% | 359,253,452,733.35 |
| 归属于上市公司股东的股东权益（元） | 14,425,941,059.26 | 23,414,520,575.69 | -38.39% | 28,701,111,621.86 |
经营情况分析
房地产业务
2022年，公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，具体表现如下：
- 合同销售金额：649.2亿元，同比减少67.1%
- 销售面积：543.2万平方米，同比减少63.0%
- 平均销售价格：11,951元/平方米，同比下降11.1%
- 新开工面积：189.4万平方米，同比减少超过80%
- 竣工面积：740.5万平方米，同比减少27.4%
- 结算收入：502.6亿元，同比减少10.33%
- 结算毛利率：1.34%，同比减少9.35个百分点
截至2022年末，公司共有473个开发项目，其中在建项目规划建筑面积约2,268万平方米，未开工项目规划建筑面积约836万平方米，可竣工资源总面积约3,104万平方米。公司已售未结算资源总额为1,128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。
建筑业务
建筑业务同样受到行业调整和房企信用风险增加的影响：
- 新承接（中标）项目合同总金额：34.8亿元，同比减少超过80%
- 营业收入：94.8亿元，同比下降62.3%
- 综合毛利率：-11.01%，同比下降17.44个百分点
公司2022年有息负债为475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元。公司保持了良好的现金流状况，全年经营性现金流入为595.8亿元，是年内到期的各类有息负债的2.6倍。公司货币资金为137.5亿元，比2021年末减少86.6亿元，但减少幅度明显小于有息负债。
非经常性损益分析
2022年，公司非经常性损益总额为809,996,061.52元，非经常性损益净额为502,527,486.73元。非经常性损益项目包括非流动性资产处置损益、政府补助、资金占用费等。公司加大了对存货和应收款项的减值准备，合计计提35.3亿元，导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。
2022年分区域销售情况
| 区域 | 签约金额（亿元） | 签约面积（万M2） |
|---|---|---|
| 江苏 | 193.33 | 137.77 |
| 浙江 | 156.65 | 104.21 |
| 山东 | 67.26 | 73.79 |
| 陕西 | 28.14 | 20.09 |
| 贵州 | 24.26 | 29.19 |
| 新疆 | 23.07 | 22.29 |
| 安徽 | 19.80 | 24.04 |
| 广东 | 19.74 | 19.17 |
| 四川 | 19.21 | 14.85 |
| 福建 | 17.22 | 9.39 |
| 云南 | 16.06 | 18.94 |
| 广西 | 11.85 | 13.11 |
| 辽宁 | 10.82 | 10.50 |
| 其他 | 41.76 | 45.86 |
| 总计 | 649.17 | 543.21 |
2022年末各项目建设情况
| 序号 | 城市 | 项目名称 | 权益比例 | 土地面积（万M2） | 规划建筑面积（万M2） | 2022年开工面积（万M2） | 2022年竣工面积（万M2） | 累计竣工面积（万M2） | 2022年末在建面积（万M2） | 2022年末未开工面积（万M2） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 上海 | 锦庭 | 99% | 2.09 | 4.81 | 0.00 | 0.00 | 4.81 | 0.00 | 0.00 |
| 2 | 上海 | 君悦府 | 100% | 1.94 | 3.88 | 0.00 | 0.00 | 3.88 | 0.00 | 0.00 |
| 3 | 上海 | HI-PARK | 100% | 2.02 | 4.43 | 0.00 | 0.00 | 4.43 | 0.00 | 0.00 |
| 4 | 上海 | 江山美宸 | 11% | 3.46 | 4.16 | 0.00 | 0.00 | 4.16 | 0.00 | 0.00 |
| 5 | 上海 | 桐南美麗 | 100% | 7.78 | 6.39 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 6.39 | 0.00 |
行业背景与展望
房地产行业
2022年房地产市场持续调整，行业面临非良性循环。国家出台了一系列政策支持房地产市场，包括下调LPR、鼓励合理住房需求、阶段性信贷政策等。然而，政策更多集中在刺激需求，未能有效改善企业自主空间。2022年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降24.3%和26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积也大幅下降。
建筑行业
建筑行业同样受到房地产行业调整的影响，全年新签合同额和建筑业总产值分别同比增长6.4%。尽管如此，建筑业产值和竣工产值增速大幅低于2021年。2023年，国家将加快实施“十四五”重大工程，推动城市更新，鼓励民间资本参与，建筑行业有望迎来新的发展机遇。
总结
2022年，江苏中南建设集团股份有限公司面临房地产和建筑行业的双重压力，经营状况和财务表现均受到显著影响。公司通过严格的成本控制和优化资产结构，保持了良好的现金流状况和较低的负债率。随着国家政策的进一步调整和市场环境的改善，公司有望在未来实现稳健发展。
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