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香港及中國市場日報 - 2022年2月23日總結

核心內容

• 新世界發展將於2月25日公佈1H22業績，預計收入達365億港元（同比增長4%），租金表現較樂觀。K11購物中心在香港和中國的零售額同比分別增長23%和37%，平均出租率維持在97%/92%。K11Musea預計營業利潤同比增長150%。
• 中長期增長動力來自於投資物業項目儲備充足，預計在22E-26E期間租賃面積年複合增長率達20%。中國（主要在寧波、深圳、廣州、武漢、上海等地）的K11項目可能成為增長引擎，租賃面積預計從100萬平方米增至250萬平方米。
• 公司擁有大量土地及農田儲備，主要集中於大灣區。計劃通過舊村改造及與中國公司合作（如與廣州地鐵）擴展業務，預計22財年中國合同銷售額達200億元人民幣。
• 公司目標通過出售非核心資產（預計約80-100億港元）降低負債率至40-43%，並利用內房流動性危機獲取更多高毛利項目。

主要觀點

• 短期壓力：房地產銷售及投資物業收入面臨短期阻力，主因包括香港疫情惡化、經濟增長疲軟、中港通關延遲及潛在租金優惠。
• 估值問題：股票交易價格為10.7x22PE / 0.36xPB，低於3年平均的12.3xPE/0.45xPB，股息率為6.6%。然而，公司股價表現弱於同業，且業務過於集中於香港（佔收入65%）。
• 建議：建議投資者暫時保持觀望，因公司短期表現受壓，且PaviliaFarm項目入賬進度將延遲。

市場指數表現

主要商品價格

市場情緒與信貸違約掉期

• 信貸違約掉期（美元五年期）：愛爾蘭83、義大利139、葡萄牙207。
• 波動率指數：28，日內升跌1.7%。

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