房地产行业广发证券：政策思路连续，关注房产税进程-20171229-广发证券-12页-1mb

房地产行业总结

核心内容

中央经济工作会议对房地产行业的政策思路保持连续稳定，重点推进住房制度的长效机制建设，同时维持短期调控政策的稳定性和地方差异性。房地产税作为长效机制的重要组成部分，其立法进程逐步明确，但落地仍需时间。

主要观点

• 调控政策连续稳定：会议强调保持调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实施差别化调控。地方政府主导的“四限”调控仍将持续深入。
• 长效机制加速建立：从“加快研究建立”到“完善促进”，表明房地产长效机制从理论研究逐步落实到实际执行，租赁市场、房地产税等政策将加快落地。
• 房地产税立法明确：肖捷部长在12月20日明确指出，房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进，预计至少需要2-3年时间完成立法和实施。
• 房地产税影响分析：房地产税的出台对房地产基本面和投资更多是预期的变化，短期可能抑制需求，但长期不会对房价趋势产生决定性影响，其关键在于完善住宅供给结构。
• 财政与货币政策维稳：财政政策保持积极，货币政策延续“稳健中性”，旨在维持经济稳定增长，同时控制房地产行业资金流入。

关键信息

房地产税政策

• 立法进程：房地产税立法已进入前期推进阶段，15年起被列入全国人大立法预备项目。
• 税基与税率：未来房地产税将以资产评估价格为基础，实行差别化税率，地方政府将被充分授权，因地制宜执行。
• 国际经验：多数国家的房产税以评估值或租金为税基，税率一般在0.5%-3%之间，由地方政府决定。

租赁市场发展

• 政策支持：会议强调发展长期租赁，保护租赁利益相关方权益，支持专业化、机构化租赁企业发展。
• 法律制度：租赁市场将加速立法进程，推动租售同权制度的建立。

地方调控

• “四限”政策：地方政府将继续主导“四限”调控，即限购、限购、限贷、限价。
• 调控目标：保持房价稳定，防范金融风险，促进房地产市场健康发展。

财政与货币政策

• 财政政策：保持积极，优化支出结构，压缩一般性支出，加强地方政府债务管理。
• 货币政策：维持“稳健中性”，控制信贷规模，防止资金过度流入房地产领域。

行业影响与投资建议

• 投资影响：房地产税政策的出台将对地产板块投资造成短期干扰，但长期影响有限。
• 投资建议：建议关注业绩增长确定性高、NAV折价较大的龙头企业。

风险提示

• 房地产税立法及落地时间存在不确定性。
• 长效机制其他改革措施可能影响地产销售预期。

报告信息

• 行业评级：持有
• 报告日期：2017-12-29
• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001
  • 郭镇：S0260514080003
  • 李飞：S0260517080010

相关研究

• 房地产行业17年11月市场月报
• 房地产行业：低基数加上供给加快带动重点城市成交边际改善
• 房地产行业：住房制度系列深度报告之新加坡篇一“居者有其屋”的践行之路

投资评级说明

• 行业评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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