20220622-西南证券-房地产行业2022年中期投资策略_静待管理红利释放_关注基本面修复_35页_2mb

房地产行业2022年中期投资策略总结

核心内容

销售

• 销售企稳信号明确：2022年5月商品房销售面积同比下降32%，降幅较上月收窄7个百分点；销售额同比下降38%，降幅收窄9个百分点。32城7日移动平均销售面积自6月初开始明显上升，日均销售创年内新高。
• 回暖原因：政策刺激作用显现、节假日促销活动及推盘力度加大。但部分城市数据中包含非市场性因素（如疫情），市场尚未发生本质转变。
• 销售担忧：购房者仍对能否安全交房、房价是否下跌及月供偿还能力有顾虑，预计下半年仍处于筑底企稳阶段。
• 全年销售面积预计：降幅在15%-25%之间，主要受低基数效应及供应量延后影响。

土地

• 土拍市场低迷：2022年首轮供地土地溢价率有所提高，但整体仍处于低位，仅少数城市（如深圳、合肥、厦门、杭州、宁波）土地溢价率超过5%。
• 流拍率高：天津和济南流拍率分别高达83%和47%，仅少数城市未出现流拍，城投托底依然明显。
• 国央企主导拿地：1-5月全口径金额TOP50企业拿地金额中，国央企占比达74%，成为拿地主力。
• 拿地规模下降：百强房企拿地数量仅占34%，部分房企如万科、华润、中海、滨江、绿城和建发新增货值超过500亿元。

资金

• 融资规模缩减：2022年1-5月房企信用债累计发行1977.5亿元，同比下降29.2%；海外债发行168.8亿元，同比下降89.61%。
• 偿债高峰：2022年7-12月信用债到期规模3045亿元，海外债到期规模1757亿元，房企下半年平均每月到期债务超过800亿元。
• 6-8月为偿债高峰：月均到期金额超过千亿，房企偿债压力依然普遍存在。

政策

• 仍有宽松空间：与2008年相比，政策放松力度较弱，但供给端政策已释放积极信号。
• 货币政策：降息降准频率和幅度均不及2008年，但仍有空间。
• 财政政策：对房地产行业针对性不强，主要为基础设施投资和减税降费，对房地产刺激作用有限。
• 需求端政策：因城施策，部分城市已调整首付比例和放松限购限售，但力度较弱。
• 供给端政策：支持优质房企融资，鼓励金融机构加大对民营企业的支持力度。

主要观点

• 板块逻辑转变：前期地产行情主要为政策博弈，当前已结束，板块逻辑应向基本面转变。
• 关注开发及物管龙头：重点推荐保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、天健集团、南山控股等房企，以及碧桂园服务、华润万象生活等物企。
• 央国企表现优于民企：央国企在销售和拿地上表现优于民企，具备更强的抗风险能力和融资能力。
• 行业洗牌加速：部分房企如龙光集团排名下滑明显，而越秀地产排名上升显著，行业加速洗牌。

关键信息

• 销售表现：2022年5月销售面积同比-32%，销售额同比-38%；32城7日移动平均销售面积上升，日均销售创年内最高。
• 土拍表现：2022年首轮供地溢价率低，流拍率高，国央企拿地占比超七成。
• 融资表现：信用债和海外债发行规模均下降，6-8月为年内第二次偿债高峰。
• 政策表现：货币政策和财政政策宽松力度有限，需求端政策因城施策，供给端政策释放积极信号。
• 行业业绩：2021年和2022Q1房企业绩普遍下滑，主要受结算毛利率下降、资产减值损失增加及少数股东损益增加影响。

行业回顾与投资策略

上半年行业回顾

• 销售企稳：部分城市销售数据回升，但整体市场仍处于筑底阶段。
• 土拍低迷：多数城市土地溢价率低，流拍率高，国央企主导拿地。
• 融资收缩：信用债和海外债发行规模下降，房企面临较大偿债压力。
• 政策宽松：仍有政策放松空间，但力度有限，需关注销售和土拍回暖情况。

下半年投资策略

• 关注基本面修复：销售、土拍及融资情况逐步改善。
• 重点推荐标的：房企包括保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、天健集团、南山控股；物企包括碧桂园服务、华润万象生活。

风险提示

• 市场销售恢复不及预期：可能影响房企资金回笼。
• 政策放松力度不及预期：可能加剧行业下行压力。
• 行业现金流状况不及预期：可能引发更多房企债务违约。

个股表现

• A股：中交地产、滨江集团、建发股份涨幅领先，超额收益分别为176%、83%、76%。
• H股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产超额收益较高，分别为46%、41%、41%。

行业业绩下滑原因

1. 行业结算毛利率下降：2021年房地产板块毛利率跌至20.8%，2022Q1进一步下滑至20.4%。
2. 资产减值损失增加：2021年行业资产减值损失达935亿元，同比增加107%；2022Q1达2.65亿元，同比增加718%。
3. 少数股东损益增加：对行业归母净利润产生较大负面影响。

行业前景

• 业绩有望修复：优质房企市占率提升、毛利率修复、费用率下降及权益比提升。
• 板块逻辑转向基本面：从政策博弈转向价格投资，关注开发及物管龙头。