2019上半年上海房地产市场回顾_3页_3mb

上海房地产市场总结（2019年上半年）

核心内容概述

2019年上半年，上海房地产市场整体呈现稳中有缓的态势。在写字楼、零售物业、仓储物流及投资市场等多个细分领域，市场表现各有特点，主要受经济环境、政策调控、产业需求及市场供需关系等因素影响。

写字楼市场

新增供应与净吸纳量

• 上半年新增供应面积为 54.9万平方米
• 净吸纳量为 14万平方米
• 空置率上升至 18.0%
• 平均租金报价为 296.8元/月/平方米

主要趋势

• 经济稳中趋缓、中美贸易摩擦、共享办公降温 等因素导致市场承压
• 续租占比增加，显示租户在租赁决策上更加保守
• 千平方米以下的租赁成交占比过半，反映出中小型企业对办公空间的需求更为活跃
• 主力需求产业包括：TMT（21%）、消费品制造业（16%）、金融业（15%）

专家观点

CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越指出：G20峰会释放的积极信号将增强全球市场信心，特别是中美重启贸易谈判将对中国经济以及拟加征关税清单上的企业带来正面影响，直接利好科技领域、制造业、贸易、航运等行业。同时，增设上海自贸区新片区将促进港口、交通、物流行业的快速发展。虽然下半年仍有近百万的新增供应，但在全球经济释放新动能的影响下，我们预期租赁活动将重现活跃迹象。

商务园区写字楼市场

新增供应与净吸纳量

• 上半年新增供应面积为 49.5万平方米
• 空置率上升至 16.9%
• 净吸纳量为 31.5万平方米
• 平均租金报价为 133.6元/月/平方米

主要趋势

• 商务园区写字楼在 项目品质 上持续提升
• 各板块间形成 特色产业氛围，吸引相关企业进驻
• 上海市政府对产业的 推广与激励 推动市场长期向好

专家观点

CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区部主管李章南表示：上海商务园区写字楼除了在项目品质较过往不断提升外，不同板块间，各具特色的浓厚产业氛围更是吸引相关企业进驻的主因。配合上海市政府对于产业的推广与激励，中长期商务园区写字楼的租金与进驻率表现还是十分看好。

优质零售物业市场

新增供应与空置率

• 上半年新增供应面积为 9.5万平方米，集中在非核心商圈
• 空置率微升至 8.4%

主要趋势

• 服饰（42%）、餐饮（28%）、生活体验类业态（6%） 是主要租赁需求来源
• 互联网健身 在购物中心积极扩张，多选址于次级商圈
• 美妆品牌 通过艺术展营造沉浸式场景，吸引千禧客群
• 存量项目装修改造持续，导致空置率小幅上升

专家观点

CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺表示：2019年下半年约有80万平方米的新增供应，多集中在非核心商圈。我们预计空置率将小幅上扬，在市场活跃的氛围下，租金将保持平稳正向趋势。随着市委全力推进上海四大品牌“行动计划”，上海将逐步发展成为具有全球影响力的国际消费城市。

仓储物流市场

新增供应与空置率

• 上半年新增供应面积为 4.7万平方米
• 全市空置率维持在 7.5%
• 二季度无新增供应

主要趋势

• 第三方物流企业 是主力需求来源，青浦成交面积超过 2.5万平方米
• 制造业需求稳健，如浦东某消费品制造企业去化近 2万平方米
• Forever21退出中国 导致临港部分空置
• 电商需求持续溢出 至自建库内

专家观点

CBRE华东区投资及资本市场部主管缪博文表示：下半年预计将有近 12万平方米 的高标仓库入市。在零售商流动的短期影响消退后，存量稀少且需求稳健的上海物流市场，无论是在去化速度还是租金方面都有着上升空间。同时，随着租户对于仓储硬件设施的要求不断提升，快速成长的高端物流需求和不断进步的智慧仓储技术，都将持续吸引各路资本对于物流地产的关注。

投资市场

成交总量与结构

• 上半年大宗交易总额为 480亿元
• 同比增长 10%
• 成交笔数为 18笔，低于2018年同期的 31笔
• 67% 的成交为写字楼相关物业，高于去年同期的 58%

区位与风险偏好

• 核心区位及发展成熟的新兴市场占比 72%
• 核心增值型及增值型物业占比 78%

专家观点

CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：在买方指标的成交活跃度及投资者风险偏好双双下降，同时市场上主要的卖家在融资条件走弱的情况下，议价空间已逐渐显现。与此同时，上海甲级写字楼的回报率再次出现反弹。我们认为以价格角度而言，上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。下半年核心拓展区及较为成熟的新兴市场写字楼相关物业将成为市场关注焦点。

总结

2019年上半年，上海房地产市场整体趋于稳定，但部分细分领域承压明显。写字楼市场因经济环境及产业需求变化，空置率上升，租金下行。商务园区写字楼凭借产业氛围和品质提升，持续吸引企业入驻。零售物业市场在非核心商圈有新增供应，但整体空置率微升。仓储物流市场虽受短期影响，但长期前景看好。投资市场则呈现出对区位、现金流及回报率的更高要求，写字楼投资仍是主流。