2019年上半年上海房地产市场回顾与展望_3页_3mb

上海房地产市场总结（2019年上半年）

优质写字楼市场

核心内容

2019年上半年，上海优质写字楼市场新增供应达54.9万平方米，净吸纳量为14万平方米，空置率升至18.0%，平均租金报价为296.8元/月/平方米，有效租金同比下降2.9%。

主要观点

• 供应增加：新增供应量显著上升，导致空置率同比增加4.4个百分点。
• 租户行为变化：租户在经济前景疲软的背景下更为保守，续租比例上升，且租赁面积以千平方米以下为主。
• 需求产业：TMT（科技、媒体和通信）、消费品制造业和金融业是主要租赁需求来源，分别占比21%、16%和15%。
• 市场预期：尽管下半年仍有近百万平方米新增供应，但G20峰会及中美贸易谈判的积极信号或将提振市场信心，预计租赁活动将恢复活跃。

关键信息

• 平均租金报价：296.8元/月/平方米
• 空置率：18.0%
• 净吸纳量：14万平方米
• 供应与吸纳关系：供应增长快于吸纳，导致空置率上升

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商务园区写字楼市场

核心内容

上半年商务园区写字楼新增供应49.5万平方米，净吸纳量31.5万平方米，空置率16.9%，平均租金报价133.6元/月/平方米。

主要观点

• 供应与吸纳：供应增长与吸纳量同步，空置率微升1.3个百分点。
• 项目品质提升：商务园区项目品质持续提升，不同板块的产业氛围成为吸引企业的重要因素。
• 政府支持：配合上海市政府对产业的推广与激励，商务园区写字楼的租金与进驻率表现被看好。

关键信息

• 平均租金报价：133.6元/月/平方米
• 空置率：16.9%
• 净吸纳量：31.5万平方米
• 供应与吸纳：供应与吸纳基本持平，空置率小幅上升

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优质零售物业市场

核心内容

2019年上半年，上海优质零售物业市场新增供给仅9.5万平方米，集中在非核心商圈。整体空置率微升至8.4%。

主要观点

• 业态分布：服饰、餐饮和生活体验类业态仍是主力，互联网健身品牌多选择次级商圈。
• 品牌活动：美妆品牌积极举办艺秀展，营造沉浸式场景以吸引年轻客群。
• 市场趋势：尽管有短期零售品牌流动的影响，但整体市场租金保持平稳正向趋势。

关键信息

• 新增供给：9.5万平方米
• 空置率：8.4%
• 主要业态：服饰（42%）、餐饮（28%）、生活体验类（6%）
• 市场表现：租金平稳，空置率小幅上升

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仓储物流市场

核心内容

上半年上海仓储物流市场新增供应4.7万平方米，净吸纳量为负值，整体空置率7.5%。

主要观点

• 需求来源：第三方物流企业为主，青浦、奉贤和浦东区域成交面积较大。
• 制造业需求：消费品制造企业在上海物流市场保持稳健需求。
• 空置情况：临港因Forever21退出出现部分空置，但浦东机场周边与临港空置率均低于5%。
• 租金表现：平均租金同比上涨2.7%至47.1元/月/平方米。

关键信息

• 新增供应：4.7万平方米
• 空置率：7.5%
• 净吸纳量：负值
• 租金涨幅：2.7%

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投资市场

核心内容

2019年上半年，上海大宗交易成交总额达480亿元，同比增长10%，但成交笔数下降至18笔，外资占比48%。

主要观点

• 成交结构：67%的成交为具有良好现金流能力的写字楼相关物业，高于去年同期的58%。
• 区位偏好：核心区位及新兴市场占成交比例的72%。
• 风险偏好：投资者风险偏好下降，对区位、现金流及回报率要求提高。
• 市场窗口：甲级写字楼回报率反弹，市场进入周期性投资窗口。

关键信息

• 成交总额：480亿元
• 外资占比：48%
• 核心拓展区+新兴市场占比：72%
• 核心增值型+增值型占比：78%
• 成交笔数：18笔
• 市场趋势：投资活跃度下降，但写字楼市场具备投资价值

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总结

2019年上半年，上海房地产市场整体呈现供应增长、吸纳放缓、空置率上升的趋势。写字楼市场受经济环境影响，租户行为趋于保守，但核心区域写字楼回报率反弹，市场进入投资窗口期。商务园区市场因产业氛围和政府支持，表现相对稳健。零售市场受短期品牌流动影响，但整体租金保持平稳。仓储物流市场则因需求稳健和硬件升级，租金上涨，具备良好增长潜力。整体来看，市场在不确定性中仍保持一定的活跃度，投资者更注重区位和现金流回报。