20211201-中达证券投资-内地房地产周度观察_首批REITs走势复盘及新发REITs投资价值分析_18页_1mb

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本报告主要分析了首批公募REITs的市场表现及第二批REITs的投资价值。通过对市场情绪、流动性、资产类别及疫情等因素的综合分析，指出首批REITs总市值经历了先抑后扬的过程，并在市场避险情绪升温背景下表现出较强的投资吸引力。第二批REITs因较高的投资价值和市场热度，其认购倍数显著高于首批。

首批REITs走势复盘

市场表现阶段划分

1. 初期下跌阶段

   • 上市首日上涨，随后因市场情绪消退及相关行业股价偏弱，REITs总市值下跌，7月上旬跌破发行规模。
   • 物流、高速公路板块股价下跌对REITs价格造成较大影响，环保及仓储物流REITs表现相对较好。

2. 市值回升阶段

   • 受降准、货币投放等流动性改善因素影响，8月中旬起REITs市值回升，与A股整体同步上涨。
   • 产权类REITs表现优于经营权类REITs，部分受益于地产监管趋严带来的投资需求。

3. 避险情绪提振阶段

   • 9月后，地产风险暴露及疫情反复促使市场避险情绪升温，REITs板块市值持续上涨，与A股走势出现背离。
   • 产权类REITs涨幅较大，环保、仓储物流类REITs表现尤为突出。

关键数据

• 截至11月26日，首批REITs总市值较发行规模增长 12.8%，环保、仓储物流REITs涨幅均超 20%。
• REITs/Wind全A总市值指数分别为 112.8 / 106.2。
• 首批REITs日换手率在8月中旬后有所回升，11月1日至26日介于 1.10% - 2.91% 之间。

第二批REITs投资价值分析

投资亮点

1. 建信中关村产业园REIT

   • 底层资产为北京中关村产业园内的3座写字楼，租户质量高，包括度小满科技、科大讯飞等知名企业。
   • 出租率高达 97%，租金收入稳定性强，2020年租金收入仅下滑 5.6%。
   • 预期分派收益率高于首批产业园REITs，分别为 4.62% / 4.78%，投资吸引力显著。

2. 华夏越秀高速REIT

   • 底层资产为武汉汉孝高速公路，受益于武汉“九省通衢”的区位优势及都市圈发展。
   • 疫情后交通量快速复苏，2020年5-12月同比增长 10.73%。
   • 运营管理机构广州越通具备丰富的交通基础设施管理经验。
   • 预期分派收益率为 7.70% / 7.87%，虽低于首批收费公路REITs均值，但仍高于产权类REITs。

认购热度

• 第二批REITs网下投资者认购倍数分别为 56.35倍 / 44.19倍，远高于首批REITs均值（8.45倍）。
• 战略配售占比均约为 70%，进一步提升了认购热度。

主要观点

• 首批REITs表现：受市场情绪、流动性及资产类别影响，其价格先抑后扬，最终跑赢A股整体。
• 第二批REITs潜力：因区位优势、稳定收益及市场预期，第二批REITs更具投资吸引力。
• 市场趋势：在地产风险和疫情反复背景下，REITs作为避险资产受到青睐，尤其产权类REITs表现突出。
• 投资价值：建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT均具备较高的投资价值，预期分派收益率优于同类型REITs。

关键信息

• 首批REITs总市值：由下跌转至上涨，9月后与A股走势背离。
• 第二批REITs：仅包含2单，底层资产为产业园和收费公路。
• 投资吸引力：建信中关村产业园REIT因高出租率、优质租户及稳定租金收入，成为市场关注焦点。
• 华夏越秀高速REIT：受益于武汉发展及交通需求复苏，具备稳定收益。
• 风险提示：政策规划及疫情控制存在不确定性，REITs流动性或不及预期。

结论

首批公募REITs市场表现受多重因素影响，最终实现总市值增长。第二批REITs因更高的投资价值和市场热度，表现出更强的吸引力。在当前市场环境下，REITs作为兼具股债属性的资产，具备较好的避险功能和投资潜力，未来市场发展有望继续向好。