20210729-国信证券-REITs专题报告_REITs的投资属性与价值_23页

报告摘要

证券研究报告：REITs专题分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了房地产投资信托基金（REITs）的投资属性、分类方式、投资价值以及在不同经济环境下的表现。通过对比美国市场REITs与股票、债券等资产的表现，揭示了REITs作为多元化投资工具的潜在优势。

主要观点

1. REITs的基本概念与分类

REITs定义：REITs是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金。
分类方式：
- 组织形式：公司型和契约型
- 投资形式：权益型、抵押型、混合型
- 募集方式：公募型和私募型
- 底层资产类型：基础设施、住宅、办公、物流、医疗等

2. REITs的投资价值

流动性：REITs是标准化可流通的金融产品，具有良好的流动性。
分红收益：REITs兼具股性和债性，具有较为稳定的分红收益，是其收益的主要来源。
长期收益：REITs长期收益表现不弱于主要股票市场指数，甚至在某些时期表现更优。
风险分散：REITs与其他资产相关性较低，可以有效分散投资风险。

3. 不同经济环境下的REITs表现

利率影响：利率上升会对REITs估值造成压力，但考虑到分红及再投资收益，REITs在加息周期中仍可能带来正向回报。
通胀影响：通货膨胀对REITs的分红收益有显著影响，高通胀时期REITs股息收益率通常较高。
经济周期：REITs在经济扩张期表现更好，经济衰退期未必同步下跌，但与房地产行业景气程度密切相关。

关键信息

1. 首批公募REITs基本信息（中国）

发行时间：2021年5月31日开始认购，6月21日正式上市。
底层资产：涉及高速公路、仓储物流、产业园区和污染治理四大类。
募资规模：共计314亿元人民币。
战略配售：平均战略配售比例为67%，最高达79%。
公众投资者配售比例：平均为9%。
资产类型：以产权为主，部分为特许经营权。

2. 美国REITs市场表现

市场数据：截至2020年末，美国上市交易的REITs共223只，市值规模达1.25万亿美元。
流动性：日均交易量从2001年的不足20亿美元增长至2020年的110亿美元。
股息收益率：2016年以来，REITs平均股息收益率稳定在3%以上，权益型REITs平均股息收益率为3.77%。
收益率分解：REITs的收益主要由分红收益（income-return）和市值变化收益（price-return）组成，其中分红收益占比较高。
风险调整后收益：REITs的风险调整后收益处于中等水平，优于大部分股票市场指数。

3. 投资价值与风险提示

投资价值：
- 流动性好，可交易。
- 稳定的分红收益。
- 长期表现优异。
- 风险分散能力强。
风险提示：
- 经济增速下行、行业景气度下降、居民消费意愿不足。
- 报告内容不构成投资建议，仅用于信息参考。

重要图表与数据

图1：美国各物业类型REITs市值（单位：亿美元）
图2：首批公募REITs的“公募基金+ABS”产品结构
图3：1990年3月至2021年4月REITs日均交易量（百万美元）
图4：REITs日均换手率略高于标普500
图5：2000Q1至2020Q4权益型REITs股息分配率
图6：美国全部REITs及权益型REITs的股息率情况
图7：权益型REITs与标普500的历年派息率（%）
图8：REITs与标普500的派息率对比（%）
图9：标普500全收益指数走势好于标普500指数
图10-13：REITs与主要资产收益回报的相关系数
图14：REITs与债券投资收益对比（%）
图15：REITs风险调整后的收益率位于中等水平
图16-23：REITs在不同经济周期与房地产景气度下的表现对比

投资评级

股票投资评级：
- 买入：预计6个月内股价表现优于市场指数20%以上
- 增持：预计6个月内股价表现优于市场指数10%-20%之间
- 中性：预计6个月内股价表现介于市场指数±10%之间
- 卖出：预计6个月内股价表现弱于市场指数10%以上
行业投资评级：
- 超配：预计6个月内行业指数表现优于市场指数10%以上
- 中性：预计6个月内行业指数表现介于市场指数±10%之间
- 低配：预计6个月内行业指数表现弱于市场指数10%以上

分析师承诺与声明

数据来源：报告所采用数据均来自合规渠道，分析基于职业理解，力求客观、公正。
独立性声明：结论不受任何第三方授意、影响。
风险提示：本报告不构成投资建议，投资者需自行承担风险。

总结

REITs作为一种重要的投资工具，具有良好的流动性、稳定的分红收益、长期表现优异及分散风险等优势。尽管其在加息周期中可能受到估值压力，但分红及再投资收益仍可带来正向回报。同时，REITs与房地产行业景气度高度相关，因此其表现往往优于经济周期整体表现。在中国，首批公募REITs的推出标志着该市场的发展迈出了重要一步，其结构与收益分配机制为投资者提供了较为稳定的投资回报来源。

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