房地产行业：多数房企资金相对安全，重点城市供给释放加快-20180528-广发证券-17页-1mb

报告摘要

房地产行业周总结

核心内容

本报告总结了2018年5月21日至5月25日期间，中国房地产行业的政策变化、市场基本面及投资观点。

主要观点

政策动态
- 人才政策继续扩散：部分城市放宽落户限制，如沈阳全面放开高校毕业生及45岁以下本科生落户，长治放宽各类院校毕业生落户。
- 低能级城市政策边际收紧：如丹东对非户籍人员限售5年，提高首付比例；银川上调二套房贷首付比例至40%；威海下调公积金额度并提高首套房首付比例。
市场基本面
- 重点城市成交改善：42城商品房成交面积环比上涨6.8%，同比上涨14.4%。一线、二线城市成交面积环比上升，其中温州和厦门涨幅显著。
- 成交增速底部改善：5月前24天，42城新房成交同比由负转正，涨幅1.5%。重点城市推盘规模同比大幅增长32.6%，带动成交增速改善。
- 库存去化周期改善：15城商品房去化周期降至18.22个月，住宅去化周期降至9.35个月，库存压力有所缓解。
融资与现金流
- 房企资金相对安全：经营性现金流主要来自存货变现，多数房企对有息负债和短期有息负债的覆盖倍数分别达1.1倍和3.6倍，系统性风险较小。
- 融资渠道收紧：非标融资受限，但信托贷款仍较顺畅。购房尾款证券化成为创新融资的重要手段。
- 融资成本上升：融资收紧对利润率造成一定影响，但冲击有限。部分房企通过资产证券化缓解融资压力。
投资建议
- 板块PE提升：重点城市成交改善将带动板块PE提升，同时集中度提升带来龙头房企的个股机会。
- 推荐公司：一线龙头推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、金科股份、阳光城、广宇发展、蓝光发展；子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

一、政策回顾

人才政策：沈阳、长治等城市放宽落户限制，提升高层次人才公积金贷款额度。
限售与首付调整：丹东、银川、威海等城市对非户籍人员实施限售政策，提高首付比例及公积金贷款利率。
数据来源：政府网站、Wind、CRIC、广发证券发展研究中心。

二、重点城市成交情况

42城商品房成交：上周成交面积554.15万方，环比上涨6.8%，同比上涨14.4%。
一线城市：4城成交84.55万方，环比上涨24.5%，同比上涨2.8%。北京环比上涨82.2%，深圳、广州、上海分别上涨33.0%、25.9%、1.6%。
二线城市：14城成交283.09万方，环比上涨21.5%，同比上涨14.0%。温州和厦门涨幅显著。
三四线城市：24城成交186.51万方，环比下降14.4%，同比上涨21.2%。
区域表现：除珠三角外，其他区域成交面积均上涨。环渤海和长三角涨幅明显，而珠三角微降。

三、重点城市推盘与库存

推盘量：15城单周推盘358.26万方，环比上涨47.1%，同比上涨76.9%。
批售比：5月前24天，全国15城批售比为1.01，较4月小幅回落。
库存情况：15城商品房库存面积微升0.8%，去化周期降至18.22个月。
住宅库存：13城住宅库存面积去化周期降至9.35个月。

四、土地市场动态

土地供应：2018年第20周，土地供应面积3063.6万方，环比上涨45.9%，同比上涨66.0%。
土地成交：全类型土地成交1520.2万方，环比微降0.7%，同比上涨1.9%。
出让金：第20周出让金312.64亿元，环比上涨14.4%，同比下降3.8%。
溢价率：全类型土地成交溢价率16.1%，一线、二线、三线城市分别为4.9%、14.1%、20.9%。

风险提示

政策调控进一步加码：可能对市场产生更大影响。
按揭贷利率持续上行：增加购房成本，影响市场需求。
行业库存抬升快于预期：可能影响去化周期。
销售回落快于预期：可能对房企现金流产生压力。

投资建议

行业评级：买入。
重点公司：
- 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股。
- 二线龙头：中南建设、荣盛发展、金科股份、阳光城、广宇发展、蓝光发展。
- 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

联系方式

分析师：
- 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
- 郭镇：S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
- 李飞：S0260517080010，电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn