20180528-广发证券-房地产行业_多数房企资金相对安全_重点城市供给释放加快_17页_1mb

房地产行业周度分析总结

核心内容

本报告对房地产行业政策、市场基本面及投资观点进行了全面跟踪与分析，重点聚焦于重点城市成交与推盘情况、房企资金状况、土地市场动态及投资建议。

主要观点

1. 政策动态

• 人才政策扩散：沈阳全面放开高校毕业生及45岁以下本科生落户，长治放宽大中专院校、职业院校等毕业生落户限制。
• 低能级城市边际收紧：丹东对非户籍人员限售5年，提高首付比例；银川上调二套房贷首付比例至40%，威海提高首套房首付比例至30%。
• 公积金政策调整：部分城市提高高层次人才公积金贷款额度，部分城市下调额度并提高首付比例。

2. 市场基本面

• 重点城市成交改善：42城商品房成交面积554.15万方，环比上涨6.8%，同比上涨14.4%。
• 一线城市表现突出：四大一线城市商品房成交面积84.55万方，环比上涨24.5%，同比上涨2.8%。北京、深圳、广州、上海成交环比分别上涨82.2%、33.0%、25.9%、1.6%。
• 二线城市成交增长：14城二手房成交面积160.64万方，环比微降1.5%，同比下降6.6%。一线城市二手房成交环比上涨3.2%，二三线城市成交环比下降3.4%。
• 三四线城市成交环比下降：24城三四线城市商品房成交面积186.51万方，环比下降14.4%，同比上涨21.2%。
• 推盘规模增长：15城商品房推盘量358.26万方，环比上涨47.1%，同比上涨76.9%。重点城市推盘同比大幅增长32.6%，带动成交增速底部改善。
• 库存与去化周期：15城商品房去化周期降至18.22个月，住宅去化周期降至9.35个月。库存面积微升0.8%，一线、二线、三四线城市库存面积分别环比上涨1.1%、0.5%、1.0%。

3. 土地市场情况

• 土地供应增长：2018年第20周土地供应总建筑面积3063.6万方，环比上涨45.9%，同比上涨66.0%。
• 土地成交微降：全类型土地成交1520.2万方，环比微降0.7%，同比上涨1.9%。
• 土地出让金变化：第20周土地出让金312.64亿元，环比上涨14.4%，同比下降3.8%。
• 溢价率上升：全类型土地成交溢价率16.1%，较前周上升0.7个百分点。一线、二线城市溢价率分别为4.9%、14.1%，三线城市溢价率20.9%。

关键信息

房企资金状况

• 经营性现金流保障：房企存货流动性较强，经营性现金流对有息负债覆盖倍数为1.1倍，对短期有息负债覆盖倍数为3.6倍，系统性风险较小。
• 融资渠道收紧：16年四季度以来融资渠道持续收紧，尤其是非标约束影响较大。信托贷款受限于表外资金池通道业务，但其他信托贷款依旧顺畅。
• 创新融资支持：购房尾款资产证券化占比较大，成为融资的重要补充。

投资观点

• 行业PE提升：重点城市成交增速改善将带动板块PE系统性提升。
• 龙头房企机会：低估值的一线和二线龙头房企具备个股alpha机会，推荐公司包括：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、金科股份、阳光城、广宇发展、蓝光发展
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%~15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%~5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

数据来源

• Wind
• CRIC
• 广发证券发展研究中心
• 各城市房管局数据
• 公司公告

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.05.21-2018.05.27）
• 图2：42城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：42城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：42城新房月度成交同环比
• 图5：42城分线城市新房月度成交同比
• 图6：42城新房成交整体年趋势
• 图7：42城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.05.18-2018.05.24）
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.05.21-2018.05.25）

表格索引

• 表1：42城市商品房成交面积汇总（2018.05.18-2018.05.24）
• 表2：14城二手房成交面积汇总（2018.05.18-2018.05.24）
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.05.18-2018.05.24）
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.05.18-2018.05.24）
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻（2018.05.20-2018.05.25）
• 表6：房企每周拿地汇总（2018.05.20-2018.05.25）
• 表7：房企每周融资汇总（2018.05.20-2018.05.25）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

免责声明

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