2025-02-05-世邦魏理仕-房地产2024年第四季度_办公楼_仓储物流市场换迁升级更趋活跃_机构投资者推动物业投资交易稳步增长_8页_2mb

北京商业地产市场2024年第四季度总结

核心内容概述

2024年第四季度，北京商业地产市场整体呈现活跃态势，尤其是办公楼、仓储物流及物业投资领域表现突出。尽管部分市场如零售物业面临下行压力，但整体市场仍表现出较强的韧性与调整能力。

主要观点与关键信息

办公楼市场

• 市场动态：2024年第四季度新增办公面积12.9万平方米，全年新增供应量仅为19.2万平方米，同比大幅下降74%。
• 新租与搬迁交易：新租交易面积总量环比下降13%，全年新租需求面积同比减少5%，但搬迁交易占比高达80%，成为市场主力。
• 行业分布：TMT板块是新租需求的主要驱动力，占全年新租面积的七成以上；金融行业因整合缩减面积，专业服务和消费品制造业需求稳步提升。
• 租金表现：全市平均租金面价环比下降3.4%，全年累计跌幅达10.7%。超甲级办公楼租金降幅显著，核心区域如金融街、CBD、王府井等租金跌幅高于市场平均。
• 去化表现：中关村、望京等科技中心去化表现优于其他区域，而传统商圈空置率持续上升。

零售物业市场

• 新增供应：2024年第四季度四大商场开业，总建筑面积达42.9万平方米，全年新增供应接近100万平方米。
• 业态调整：老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场等启动调改，增加餐饮与生活配套，以应对消费格局变化。
• 租金下跌：购物中心首层平均租金环比下跌0.9%，全年累计下跌1.2%。非核心商圈因品牌调整和装修项目较多，租金报价受限。
• 消费趋势：消费者更倾向于平价品牌，烘焙甜品、小吃快餐等业态增长明显；运动户外、奢侈品等“穿类商品”品牌布局放缓。
• 净吸纳量：全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率降至7.3%。

仓储物流市场

• 市场趋势：存量租户向租赁成本更低、区位相近的高标仓迁移，成为市场主旋律。
• 供应情况：2024年全年仓储物流新增供应量33.2万平方米，同比下降显著。
• 租金表现：全市平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年跌幅达9.2%。
• 区域表现：大兴京南、马驹桥及通州等子市场率先调低租金，吸引租户迁入；廊坊北三县、广阳及天津武清、宝坻等区域市场表现活跃。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为-9.3万平方米，是历史首次为负值，但廊坊市场净吸纳量创历史新高。

商务园区市场

• 供应情况：2024年第四季度无新项目交付，全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米。
• 净吸纳量：全市净吸纳量由负转正，录得2.9万平方米，全年净吸纳量同比下降78%至6.0万平方米。
• 行业分布：TMT和医药及生命科学板块为主要需求来源，其中TMT占新租需求的七成以上，医药板块占比15%。
• 租金表现：全市平均租金报价全年累计下跌4.9%，至每月每平方米148.5元。
• 区域表现：泛中关村集群租金降幅继续领先，而丰台、北清路等区域因科技企业腾退及国企整合，空置率显著上升。

物业投资市场

• 交易活跃度：2024年第四季度物业投资交易总额达99.3亿元，环比增长129%；全年交易总额达372.6亿元，同比增长12%。
• 交易主体：近六成交易额来自自用买家，机构投资者交易金额占比由24%上升至51%，成为市场主力。
• 资产类型：办公和零售板块占交易总额的74%和17%，工业物流、酒店公寓等资产类型受关注，交易分布更趋均衡。
• 资本化率：各板块资本化率持续走高，推动交易达成。

市场展望

办公楼市场

• 2025年预计新增供应24万平方米，存量可租面积充裕。租户策略更趋复合，业主需创新解决方案以提升项目吸引力。

零售物业市场

• 2025年预计新增供应80余万平方米，包括成熟商圈改造项目和外围大型新建项目。政府鼓励场景化改造和数字化赋能，有望推动新业态落地。

仓储物流市场

• 2025年预计新增供应超150万平方米，主要集中于平谷马坊。京津冀城配及华北中转分拨业务将受益于性价比更高的仓储设施。政府推动物流基地转型升级，有助于高标仓去化。

商务园区市场

• 2025年预计新增供应近90万平方米，其中近八成来自生命科学专项园区，集中在北清路。亦庄和大兴将有医药专项园区交付，满足研发与生产需求。

物业投资市场

• 优质资产流动性增强，尤其是可通过公募REITs退出的资产。政府出台多项城市更新政策，推动投资需求增长。

数据来源与研究团队

• 数据来源：世邦魏理仕研究部，北京统计局
• 研究团队：
  • 谢晨（研究部负责人，中国区）
  • 孙祖天（华北区研究部负责人）
  • 苏丹（华北区研究部副董事）
  • 陆佳莹（华北区研究部经理）
  • 潘欣蕊（华北区研究部助理经理）
• 业务线负责人：刘焕丽（华北区董事总经理）
• 世邦魏理仕办公室：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层

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