20260721-世邦魏理仕-TMT推动办公楼与商务园区去化多元买家支撑投资市场活跃度_7页_2mb

上海商业地产市场二季度总结

核心内容概览

2026年第二季度，上海商业地产市场整体呈现活跃态势，各细分领域均有所发展，尤其是TMT（科技、媒体与电信）行业对市场去化起到关键作用。同时，物业投资市场交易活跃度提升，多元买家对资产配置兴趣浓厚。

主要观点与关键信息

一、办公楼市场

• 新增供应：二季度新增供应约26.1万平方米，涉及四个新项目，分布在核心区与非核心区。
• 净吸纳量：全市净吸纳量环比增长14%至16.8万平方米，连续六个季度增长。
• 需求结构：TMT行业主导需求，占比21.6%；金融业稳居第二，占比17.0%；专业服务业第三，占比11.1%；第三方办公第四，占比11.0%；酒店餐饮第五，占比10.0%。
• 租金表现：全市租金报价环比下降1.2%至7.8元/天/平方米，有效租金环比下降2.3%至5.2元/天/平方米。
• 未来展望：下半年预计新增供应约50万平方米，但政府政策推动楼宇用途调整，有助于供需再平衡。

二、零售物业市场

• 新增供应：二季度新增零售面积47.2万平方米，四个新项目开业，聚焦潮流生活方式、运动体验及多元化品质生活。
• 净吸纳量：全市净吸纳量录得43.2万平方米，空置率环比持平于9.2%。
• 租金表现：首层平均租金环比小幅下调至31.4元/天/平方米。
• 需求结构：零售业态需求占比53.1%，服饰品类占25%；餐饮业态需求占比39%。
• 未来展望：未来六个月预计新增供应约76.6万平方米，主要位于非核心商圈。政府促消费政策将助力市场活力，业主亦积极优化租户结构与体验式消费场景。

三、仓储物流市场

• 新增供应：二季度新增供应20.2万平方米，两个新项目入市，分别为熠跃嘉定产业园项目四期和熙麦松江物流园。
• 净吸纳量：二季度净吸纳量12.4万平方米，上半年累计净吸纳量达30.5万平方米。
• 租金表现：全市租金环比下降1.1%至1.16元/天/平方米，降幅收窄。
• 需求结构：三方物流需求占比62%，制造业需求占比15%。
• 未来展望：下半年预计新增供应约50万平方米，但制造业及供应链物流需求将持续支撑市场去化，租金有望企稳。

四、商务园区市场

• 新增供应：二季度新增供应约40.3万平方米，涉及三个项目。
• 净吸纳量：净吸纳量约9.2万平方米，环比增长6.8%。
• 需求结构：TMT行业主导市场，占比48.6%；系统解决方案、芯片半导体及游戏行业表现活跃，分别占比22.0%、10.0%和9.6%。
• 租金表现：全市租金报价环比下降1.9%至4.31元/天/平方米，有效租金环比下降2.1%至2.95元/天/平方米。
• 未来展望：下半年预计新增供应约45万平方米，但租金优势将激活需求，核心板块如张江、漕河泾及临空有望保持韧性。

五、物业投资市场

• 交易数据：二季度交易35笔，金额144.4亿元；上半年累计交易61笔，金额273.5亿元。
• 交易结构：办公楼资产占比54%，零售物业26%，酒店13%。
• 买家类型：企业买家贡献35%交易金额，自用办公与投资型酒店为主；机构投资者与地产基金合计贡献23%；地产公司占比11%。
• 市场趋势：市场温和复苏，买卖双方价格博弈接近平衡，优质资产持续吸引耐心资本与专业买家。

总结

2026年第二季度，上海商业地产市场整体活跃，TMT行业成为推动市场去化的主要力量。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区市场均呈现不同程度的供需改善与租金调整。物业投资市场交易活跃，多元买家对资产配置兴趣浓厚，优质资产有望迎来流动性修复与价值重塑的窗口期。