> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海商业地产市场季度总结（2026年第二季度） ## 核心内容概述 2026年第二季度，上海商业地产市场整体呈现活跃态势，尤其在办公楼、零售物业和仓储物流领域表现突出。TMT行业成为推动市场去化和投资活跃的主要动力，同时多元化的买家结构进一步支撑了物业投资市场的繁荣。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 1. **办公楼市场** - **新增供应**：二季度新增供应约26.1万平方米，涵盖核心区与非核心区项目。 - **净吸纳量**：全市净吸纳量环比增长14%至16.8万平方米，连续六个季度增长。 - **需求结构**： - TMT行业占比21.6%，智能系统、芯片制造等细分领域需求稳定。 - 金融业占比17.0%，基金证券类企业扩张明显，陆家嘴板块需求集中。 - 专业服务业、第三方办公、酒店餐饮业分别占比11.1%、11.0%、10.0%。 - **租金与空置率**： - 租金报价环比下降1.2%，有效租金环比下降2.3%。 - 空置率环比上升0.1个百分点至24.5%。 - **未来展望**： - 下半年预计新增供应约50万平方米，但政策支持和市场调整将缓解压力。 - 业主通过“商改酒”等策略盘活存量资产，推动供需再平衡。 ### 2. **零售物业市场** - **新增供应**：二季度新增零售面积47.2万平方米，涵盖潮流生活方式、运动体验及多元化品质生活业态。 - **净吸纳量**：录得43.2万平方米，空置率环比持平于9.2%。 - **需求结构**： - 零售业态占比53.1%，潮流服饰、户外品牌、礼品玩具杂货等活跃。 - 餐饮业态占比39%，酸奶、咖啡茶饮、中式餐饮及亚洲料理品牌扩张明显。 - **租金表现**：首层平均租金环比小幅下调至每天每平方米31.4元。 - **未来展望**： - 六个月内预计新增供应76.6万平方米，主要集中在浦东和虹桥等非核心商圈。 - 政府促消费政策及业主优化租户结构、打造体验式消费场景，将增强市场韧性。 ### 3. **仓储物流市场** - **新增供应**：二季度新增供应20.2万平方米，主要为熠跃嘉定产业园四期和熙麦松江物流园。 - **净吸纳量**：录得12.4万平方米，上半年累计净吸纳量达30.5万平方米。 - **需求结构**： - 三方物流占比62%，制造业需求占比15%，带动市场去化。 - 金山、嘉定、青浦空置率较高，浦东机场、奉贤、宝山则相对较低。 - **租金表现**：全市租金环比下降1.1%至每天每平方米1.16元，外高桥降幅最大（12.7%）。 - **未来展望**： - 下半年预计新增供应近50万平方米，但三方物流、制造业及快消品需求将支撑去化。 - 租金调整趋缓，市场有望企稳，高标仓价值重塑窗口期或将开启。 ### 4. **商务园区市场** - **新增供应**：二季度新增供应约40.3万平方米，包括聚梦天地、金桥壹中心及人工智能岛二期。 - **净吸纳量**：录得约9.2万平方米，环比增长6.8%。 - **需求结构**： - TMT行业继续主导市场，占比48.6%，系统解决方案、芯片半导体及游戏行业表现活跃。 - 消费品零售、工业品制造业及专业服务紧随其后。 - **租金表现**：租金报价环比下降1.9%，有效租金环比下降2.1%。 - **未来展望**： - 下半年预计新增供应45万平方米，但核心板块如张江、漕河泾及临空仍将保持韧性。 - 租金优势激发企业搬迁与升级需求，市场活跃度持续回暖。 ### 5. **物业投资市场** - **交易数据**：二季度交易35笔，金额144.4亿元；上半年累计交易61笔，总额273.5亿元。 - **交易结构**： - 办公楼占比54%，其中80%为自用属性，东亚银行收购金融大厦楼层反映市场信心。 - 零售物业与酒店分别占比26%和13%，受到投资者关注。 - **买家类型**： - 企业买家贡献35%交易金额，主要关注自用办公与投资型酒店。 - 机构投资者与地产基金合计贡献23%，布局办公、零售与物流资产。 - 地产公司占比11%，加速配置低估值资产。 - **市场趋势**： - 市场温和复苏，买卖双方价格博弈趋近平衡。 - 优质资产吸引耐心资本，核心区域办公楼与产业聚集区长租公寓值得关注。 - 部分物流子市场租金止跌企稳，高标仓价值重塑窗口期来临。 --- ## 总结 2026年第二季度，上海商业地产市场在TMT行业的推动下，办公楼、零售物业及仓储物流均呈现活跃态势。尽管供应压力仍存，但需求端的修复与多元买家的加入，推动市场逐步向平衡发展。物业投资市场亦同步回暖，自用与投资型交易并行，优质资产成为资本关注焦点。整体来看，市场在政策支持与产业升级的双重驱动下，展现出较强的韧性和发展潜力。