【世邦魏理仕】中国办公楼租户调查2024_26页_4mb

中国办公楼租户调查总结（2024）

核心内容概览

2024年世邦魏理仕《中国办公楼租户调查》揭示了当前中国办公楼市场的租赁需求、选址策略、办公场所优化及ESG实践等多方面的重要趋势和数据。调查覆盖了237家中国内地企业，其中71%为中资，29%为外资，涉及科技互联网、金融、专业服务、制造业、医药和生命科学等主要行业。

主要观点

1. 租赁需求：谨慎乐观，新质生产力引领增长

• 整体趋势：38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，同比下降4个百分点，但仍高于过去三年的平均扩租比例（35%）。
• 行业差异：科技互联网、制造业和生命科学行业净扩租意愿显著提升，专业服务行业保持稳健增长，而金融和地产行业扩张动能减弱。
• 扩张动机：企业对未来的业务发展保持谨慎乐观，期望进入新稳态。部分企业因业务整合、技术升级及政策利好而寻求扩张。

2. 选址策略：成本为核心，多元化诉求并存

• 核心考量：租金节降或更灵活的租约条款是租户续租或搬迁的首要考量（92%）。
• 配套设施：公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套最受关注。
• Capex预算：三分之一租户表示搬迁受限于资本支出预算不足，其中49%和33%希望获得定制化装修方案和装修房，这两项需求均高于其他租户。
• 总部搬迁：11%的租户计划搬迁以寻找新的总部，主要集中在制造业、专业服务、科技互联网和医药及生命科学行业。

3. 办公场所：效率与体验并重

• 空间效率：当前办公空间平均使用率为71%，仍有提升空间。部分企业计划通过调整布局和工位比例提升使用效率。
• 员工体验：57%的租户希望优化员工体验，包括改善办公环境、提升健康福祉和增加协作空间。
• 灵活办公：79%的员工时间需要伏案工作，60%为个人工作，40%为团队协作，企业倾向于提供灵活办公模式。
• 房地产科技：三成租户计划减少科技支出，近六成希望保持不变。重点投入视频会议和空间预订系统，以实现降本增效。

4. ESG实践：企业持续向绿而行

• 零碳目标：31%的企业已设立零碳目标，其中70%计划在2030年前或更早达成。
• 绿色楼宇：绿色建筑认证楼宇的租金溢价吸引力下降，部分租户倾向于对非认证楼宇申请租金折价（棕色折价）。
• 绿色措施：企业对楼宇能耗、绿色出行、智慧能源系统等绿色要素的重视程度不断提升，尤其在医药和生命科学、制造业领域。

关键信息

租户策略建议

• 优化资产组合：在租金下行趋势下，建议租户推进降本提质方案，特别是有搬迁计划的企业。
• 提升空间效率：通过布局调整、工位优化和房地产科技应用，提升空间使用率和员工满意度。
• 绿色租赁：对零碳目标企业，应尽快推进绿色楼宇改造，并将绿色条款纳入租约。

业主策略建议

• 关注存量需求：乙级及以下楼宇的存量租户存在办公品质升级需求。
• 优化配套服务：提供灵活租赁条款、租赁优惠、配套设施和增值服务，以增强租户粘性。
• 加速资产绿化：推进绿色认证和改造，提升ESG软硬实力，应对未来绿色楼宇的竞争压力。

数据亮点

• 净扩租意愿：科技互联网、制造业和生命科学行业净扩租意愿显著提升。
• 办公空间使用率：当前平均使用率为71%，部分企业使用率低于60%。
• 共享空间需求：34%的租户将协作空间配比作为重要考量，31%计划增加共享工位。
• 绿色楼宇渗透率：除京沪外，其他城市绿色楼宇选项仍有限。

总结

2024年办公楼市场呈现谨慎扩张、成本导向、效率与体验并重、绿色转型加速的趋势。科技互联网、制造业和生命科学行业成为扩张主力，而金融和地产行业则趋于稳定。租户在选址时更看重成本节降、配套设施及可持续性，同时通过空间优化和房地产科技提升运营效率。随着零碳目标的推进，绿色楼宇将成为未来租赁市场的关键要素，业主需加快绿色改造，以满足租户的ESG需求。