2018杭州发展报告-第一太平戴维斯-2018.08-16页-11mb

杭州发展总结

核心内容

杭州作为中国高技术产业发展的前沿城市，正在向增值型、服务型、技术型经济转型。其经济和人口规模持续扩大，高科技、金融和制造三大产业成为推动城市发展的主要动力。同时，杭州的房地产市场和零售市场也在快速发展，基础设施和教育体系不断完善，为城市的持续增长提供支撑。

经济与人口

• 经济规模：2017年杭州GDP达到12,556.2亿元，同比增长8.0%，位列中国第十。
• 产业结构：第三产业占比持续上升，2017年占GDP的63%，较2011年增长14个百分点。
• 人口增长：2017年常住人口达947万，同比增长3.05%，其中城镇人口占比达76.8%。
• 人口吸引力：在百度发布的“最具人口吸引力城市排行榜”中，杭州位列第九。

财富与创新

• 人均GDP：2017年杭州人均GDP为136,656元，同比增长13.6%，居浙江省首位。
• 富豪数量：2017年杭州有153位十亿美元富豪，数量居全国第四，二线城市之首。
• 独角兽企业：杭州拥有26家独角兽企业，总估值达1,419亿美元，仅次于北京。
• 重点企业：蚂蚁金服总估值达750亿美元，是杭州估值最高的独角兽企业。

基础设施建设

• 交通网络：杭州拥有发达的高速公路和铁路系统，杭州东站为高铁枢纽，萧山国际机场为全国第十大机场。
• 地铁发展：截至2017年底，杭州有三条地铁线路，总长107.02公里，计划在2022年亚运会前新增10条线路，总长将达387.8公里。
• 亚运会影响：亚运会将促进钱江世纪城等区域的发展，并创造大量就业机会。

教育资源

• 高校资源：杭州拥有18所高等院校，其中浙江大学为985/211高校。
• 毕业生数量：2017年高校毕业生约7.9万名，其中研究生约1万名。
• 西湖大学：中国首所私立研究型大学，启动资金1亿元，主要依靠私人捐赠，致力于培养创新型人才。
• 国际学校：杭州有13所国际学校，七所位于西湖区，包括育澜剑桥国际中心等。

高科技产业

• 城西科创大走廊：总面积约224平方公里，涵盖未来科技城、西溪谷互联网金融小镇和梦想小镇。
• 未来科技城：
  • 核心开发区域面积35平方公里。
  • 以美国硅谷为原型，与阿里巴巴合作，打造国际化创新平台。
  • 吸引大量高科技企业入驻，如菜鸟网络、钉钉、大搜车等。
  • 地铁3号线和5号线预计于2021年和2019年完工，将加强区域连通性。
• 西溪谷互联网金融小镇：
  • 面积3.1平方公里，已成为杭州金融技术中心。
  • 中国首个区块链产业园将落户于此。
  • 与多条高速公路相连，交通便利。
• 梦想小镇：
  • 面积3平方公里，由互联网创业小镇和天使小镇组成。
  • 吸引大量互联网初创企业，映墨科技为成功案例。
  • 政府提供户口、教育、税收等优惠政策。

智造行业

• 城东智造大走廊：规划面积500平方公里，覆盖江干、滨江、萧山、余杭等五个行政区。
• 大江东工业集聚区：核心区域，面积109平方公里，人口约24万，专注于高端制造和智能产品。
• 产业重点：包括汽车及零部件、航天航空设备、机器人、新能源、新材料、高性能医疗器械等。
• 科研支持：中科院在该区设有四个项目，专注于高科技设备研发。

金融产业

• 钱塘江金融湾：涵盖黄龙、武林、钱江新城、钱江世纪城等区域，发展金融机构总部、私募基金、互联网金融和大数据企业。
• 钱江新城：
  • 面积15.8平方公里，核心区域4.02平方公里。
  • 甲级写字楼存量约129万平方米，平均租金4.99元/平方米/天，同比上升7.6%。
  • 包含嘉里中心、黄龙万科中心、远洋国际中心等高端项目。
• 钱江世纪城：
  • 甲级和乙级写字楼存量预计达155万平方米，包含多个高端项目。
  • 奥体中心将作为2022年亚运会的主要比赛场所，带动区域发展。
  • 计划发展人工智能、大数据、云计算和音乐产业，吸引国内外知名企业入驻。
• 玉皇山南基金小镇：
  • 面积约5平方公里，管理资产规模约10,600亿元。
  • 扶持政策包括税收优惠、人才补贴等，吸引大量基金公司入驻。
  • 配套教育和医疗资源完善，如哇哈哈国际学校、邵逸夫医院杭州国际医疗中心。

房地产市场

写字楼市场

• 甲级写字楼存量：截至2018年6月，杭州甲级写字楼存量约199万平方米，空置率14.2%。
• 供应与需求：过去三年平均每年新增供应33.5万平方米，需求持续增长，推动市场消化库存。
• 租金走势：2018年上半年平均租金5.4元/平方米/天，同比上升3.4%。
• 板块表现：
  • 钱江新城租金4.99元/平方米/天，同比上升7.6%。
  • 黄龙和武林板块租金同比下降1.2%，因竞争加剧。
  • 庆春路板块无新增供应，发展依赖品质提升。

零售市场

• 优质零售存量：约344万平方米，其中30%位于核心商圈（湖滨、武林、钱江新城）。
• 新增供应：2018年上半年新增零售面积39.8万平方米，包括杭州大厦中央商城、亲橙里等。
• 租金走势：2018年上半年首层租金18.9元/平方米/天，同比上升2.5%。
• 未来供应：预计2018年下半年新增供应约73.1万平方米，市场空置率可能上升。

图表与数据来源

• 图1：2017年人均第三产业GDP十大城市排行，数据来源：国家统计局。
• 图2：2017年人均第三产业GDP十大城市排行，数据来源：胡润排行榜。
• 图3：估值超过一亿美元独角兽企业行业分类，数据来源：微链研究。
• 图4：甲级写字楼供应、需求和空置率，2005年至2018年上半年，数据来源：第一太平戴维斯研究部。
• 图5：甲级写字楼租金指数，2009年至2018年上半年，数据来源：第一太平戴维斯研究部。
• 图6：主城区零售供应和存量，2008年至2018年上半年，数据来源：第一太平戴维斯研究部。
• 图7：零售租金和空置率，2017年上半年和2018年上半年，数据来源：第一太平戴维斯研究部。

联系信息

• James Macdonald
  Senior Director, China
  +8621 6391 6688
  james.macdonald@savills.com.cn

• Siu Wing Chu
  Managing Director, Central China
  +8621 6391 6688
  siuwing.chu@savills.com.cn

• Anson Chan
  General Manager, Hangzhou
  +86571 8102 0222
  anson.chan@savills.com.cn

Savills plc
Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. With a heritage dating back to 1855, it has grown into a company with over 600 offices worldwide.
This report is for general informative purposes only and may not be published, reproduced or quoted without prior consent. Savills accepts no liability for any loss arising from its use.