20230903-国盛证券-固定收益定期_如何看待地产政策密集发力对债市冲击__12页_752kb

固定收益定期总结

核心内容

本文主要分析了近期房地产政策密集发力对债券市场的影响，并探讨了债市是否出现拐点、未来调整空间及可能的配置机会。

主要观点

1. 政策影响与债市反应

   • 房地产政策密集发力，包括首套房首付比例下调至20%、二套房首付比例不低于30%，以及二套房贷款利率下限不低于基准利率上浮20bps。
   • 本周10年国债利率和10年国开利率分别累计上升1.5bps和4.8bps至2.59%和2.72%，其中周五利率上行明显。
   • 债市整体承压，短端利率也出现上行，如1年AAA存单利率上升3.1bps至2.29%。

2. 政策影响范围与市场主体

   • 政策主要利好一线和强二线城市，三四线城市受影响有限。
   • 三四线城市是新房市场的主力，2022年销售面积占比近90%。
   • 一线城市的首付比例和贷款利率较高，政策调整对其影响较大。

3. 历史经验与政策传导

   • 历史数据显示，地产政策发力到市场见底存在滞后，地产市场企稳离不开利率下行。
   • 2014年地产宽松政策并未导致债市明显调整，因广谱利率下行，债券利率也延续下行趋势。
   • 债券利率领先地产销售约半年，利率下行是地产企稳的必要条件。

4. 产业链调整与基本面压力

   • 加快竣工和保交楼导致投资、竣工和相关产业链调整幅度低于销售。
   • 房地产投资收缩不到30%，竣工面积逆势增长，对钢铁、水泥等中上游产业链形成支撑。
   • 地产后周期行业如家电、家居等逆势上涨，但后续仍可能面临补跌压力。

5. 债市未来展望

   • 当前政策密集发力，但对债市冲击需理性看待，短期无需过度反应。
   • 若出现超调，可能带来配置机会，建议关注9、10月地产销售高频数据。
   • 10年国债若上行至2.65%以上，可能接近年初高点2.85%-2.9%区间，可作为观察节点。

关键信息

一、房地产政策调整

• 首付比例：首套房统一不低于20%，二套房不低于30%。
• 贷款利率：二套房贷利率下限不低于基准利率上浮20bps。
• 限购政策：一线城市快速取消认购认贷政策，但对三四线城市影响有限。
• 市场主力：三线城市占全国商品房销售面积近90%，是新房市场主力。

二、债市反应

• 利率变化：10年国债利率上升1.5bps至2.59%，10年国开利率上升4.8bps至2.72%。
• 短端利率：1年AAA存单利率上升3.1bps至2.29%。
• 信用债市场：本周信用债发行量减少，城投债发行量增加，净融资量位于近三年较高水平。

三、历史经验参考

• 2014年政策效果：地产政策发力后，一线城市销售在2014年10月开始回升，全国市场在2015年3月见底。
• 利率与地产关系：地产政策宽松过程中，广谱利率下行，债券利率难以趋势性回升。
• 传导滞后性：政策效果需时间，利率下行是地产企稳的必要条件。

四、产业链变化

• 投资与销售：房地产投资调整幅度低于销售，季调后年化投资收缩不到30%。
• 竣工与产业链：竣工面积逆势增长，对钢铁、水泥、玻璃等中上游产业链形成支撑，对家电、家居等后周期行业形成利好。
• 补跌压力：地产后周期行业存在补跌需求，对基本面形成压制。

五、市场观察建议

• 关注窗口：9、10月地产销售高频数据是政策效果的重要试金石。
• 配置机会：若市场情绪变化较大，出现超调，可能带来阶段性增配机会。
• 利率水平：若10年国债上行至2.65%以上，可能接近年初高点2.85%-2.9%区间。

风险提示

• 政策变化超预期。
• 历史经验可能失效。
• 地产行业不确定性。
• 若出现超预期政策，债市可能出现超预期调整。
• 估计结果可能存在偏差。

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图表目录

• 图表1：各类城市首付比例及贷款利率
• 图表2：三四线城市体量最大，但调整幅度最深
• 图表3：2014年地产宽松政策一览
• 图表4：2014年的地产政策变化与长端利率走势
• 图表5：利率下行是地产企稳的必要条件
• 图表6：房企加快施工导致竣工调整幅度明显低于新开工与销售
• 图表7：房地产投资调整幅度低于销售
• 图表8：滞后的投资对中上游产业链形成支撑
• 图表9：竣工的高增对相关产业形成支撑
• 图表10：汽车半钢胎开工率
• 图表11：30大中城市房地产销售面积
• 图表12：汽车零售销售
• 图表13：商务部食用农产品价格指数
• 图表14：猪肉价格
• 图表15：商务部生产资料价格指数
• 图表16：螺纹钢现货和期货价格
• 图表17：央行公开市场净投放与短端利率
• 图表18：央行公开操作情况
• 图表19：DR007和R007走势
• 图表20：Shibor和Libor
• 图表21：各期限国债利率
• 图表22：国债期限利差
• 图表23：企业债利率走势
• 图表24：同业存单和理财利率走势
• 图表25：国债收益率曲线周度变化
• 图表26：国开债收益率曲线周度变化
• 图表27：债券净融资情况
• 图表28：同业存单净融资情况
• 图表29：本周重点信用事件明细梳理
• 图表30：信用债发行3023.7亿元，较上期环比下降18.8%
• 图表31：城投债发行1747.8亿元，较上期环比上升23.5%
• 图表32：本周高估值与低估值成交前10个券