2021年第一季度深圳房地产市场回顾及展望_6页_1mb

深圳商业地产2021年第一季度市场总结

核心内容概览

2021年第一季度，深圳商业地产市场延续去年下半年的积极复苏态势，整体表现良好。各细分市场均呈现出不同程度的活跃与增长，尤其是优质写字楼、零售及物流仓储市场。市场供需关系趋于平衡，空置率持续下降，租金水平在部分区域有所上涨。

写字楼市场

主要观点

• 供应与吸纳：本季度共有3个甲级写字楼项目入市，总计供应超30万平方米，租赁表现良好，部分项目入驻率高达50%。
• 净吸纳量：市场净吸纳量为25.2万平方米，同比增长3倍有余，其中九成来自内资企业。
• 行业需求：科技企业需求强劲，多个头部科技公司进行扩租，部分企业选择在原有项目扩租，推动大面积租赁成交。金融租户需求紧随其后，占比为33.7%，主要来自传统金融行业（银行、证券、保险）。
• 空置率与租金：全市空置率环比下降1.1个百分点至21.4%，平均租金微跌0.5%至每月每平方米188.3元。

行业分析

零售市场

主要观点

• 净吸纳量：本季度零售市场净吸纳量近1.4万平方米，空置率下降0.3个百分点至4.3%。
• 业态表现：汽车展厅积极布点，新能源汽车品牌如宝能、蔚来、小鹏、天际、特斯拉和沃尔沃均有新增门店。奢侈品品牌也加速扩张，多数新店集中在高端购物中心，如深圳湾万象城。
• 餐饮与首店经济：日韩料理和简餐表现活跃，共开出12家日韩料理店。首店经济持续，集中在奢侈品和餐饮领域。
• 租金变化：优质购物中心带动全市平均租金环比微涨0.1%。

行业分析

物流仓储市场

主要观点

• 需求增长：物流需求保持稳定增长，空置率降至历史低位2.8%。
• 租金变化：平均租金环比增长0.2%至每月每平方米46.6元，主要得益于出口回暖及年初调租策略。
• 新增需求：主要来自电商、第三方物流及进出口企业。
• 政策支持：2021年1月深圳市税务局办理124亿元退税款，创单月最高记录。

未来展望

• 高标仓市场预计未来六个月无新项目入市，市场将保持供不应求，租金继续稳定增长。
• 大面积需求可能外溢至东莞、惠州等周边城市。

大宗交易市场

主要观点

• 交易活跃度：本季度深圳大宗交易市场共录得3宗交易，交易总额达27.3亿元，同比明显增长。
• 交易类型：全部为写字楼物业交易，包括甲级写字楼和工业型写字楼。
• 交易方式：自用型交易为主，以资产交易方式达成，单宗最高成交金额达15.6亿元。
• 价格变化：写字楼成交价格较去年微幅降低。

物业类型分析

未来展望

• 预计未来六个月新增供应将大幅攀升，超过60万平方米，主要分布在非核心区域。
• 优质写字楼和工业型物业的城市更新机会将受到投资者关注。
• 大型企业自用购置需求保持活跃，湾区规划利好将推动投资者关注深圳周边市场，尤其是仓储及冷链物流物业。

总结

2021年第一季度，深圳商业地产市场整体向好，写字楼、零售和物流仓储细分市场均表现出强劲需求。科技与金融行业成为主要驱动力，推动市场吸纳量和租金表现。同时，大宗交易市场活跃，写字楼物业交易占据主导地位。未来六个月，市场新增供应将增加，空置率可能受此影响，但优质资产仍具吸引力，投资者将重点关注城市更新及周边区域机会。