20260117-世邦魏理仕-2025年深圳房地产市场回顾_14页_2mb

2025年深圳房地产市场总结

核心内容概述

2025年，深圳房地产市场整体呈现稳中有降的态势，各细分市场表现分化。科技、金融及零售板块需求持续释放，而物流仓储市场则因供需矛盾承压。投资市场交易活跃，自用型需求为主导，大宗交易金额稳步增长。

优质办公楼市场

主要观点

• 科技需求强劲：科技/通讯板块成为主要需求驱动，全年贡献近30%的租赁面积，其中系统解决方案软件研发企业为绝对主力。
• 金融板块回暖：证券、保险及金融科技类企业需求增长，金融板块需求占比稳居第二，达16.5%。
• 零售贸易需求上升：零售贸易需求超越专业服务成为第三大需求来源，主要受电子产品出口带动。
• 以价换量策略：受新增供应压力及降本增效需求影响，市场整体租金同比下降13.9%。

关键数据

• 全年新增供应：89.0万平方米
• 净吸纳量：71.1万平方米
• 空置率：22.3%
• 平均租金：141.2元/月/平方米
• 租赁来源：本地企业占比超60%，外资企业占比13.1%
• 租赁类型：搬迁需求占比超70%，为近五年最高
• 成交区域：非核心片区贡献超50%的净吸纳量，坂田和梅林为主要区域

优质零售物业市场

主要观点

• 餐饮业态主导需求：餐饮需求连续第二年超过零售，占比达44.3%，其中简餐需求占比13.9%，凸显消费降级趋势。
• 首店经济活跃：高品质购物中心通过引入首店增强竞争力，涵盖服饰、餐饮和珠宝配件等领域。
• 零售板块分化：服饰为零售第一大细分需求，但占比下降；电子产品受国补影响小幅上涨。

关键数据

• 全年新增供应：92.9万平方米
• 净吸纳量：79.8万平方米
• 空置率：4.6%
• 首层平均租金：17.7元/天/平方米
• 租金变化：全年租金下跌2.9%，四季度环比下降0.6%

高标仓物流市场

深圳

• 供应创历史新高：全年新增供应79.8万平方米，主要集中在第四季度。
• 空置率显著上升：从低空置率格局转为21.9%。
• 需求收缩：受关税变动影响，部分第三方物流及跨境电商企业退租，导致空置率上升。
• 租金下行：全年租金同比下降3.9%至46.5元/月/平方米。

东莞

• 供应增长显著：全年新增供应69.1万平方米，集中在西区和虎门港。
• 空置率上升：达9.5%，同比上升7.2个百分点。
• 需求结构分化：第三方物流为主力，占比82.7%；跨境电商占比9.2%。
• 租金下跌：全年租金下降8.5%至43.8元/月/平方米。

惠州

• 供应小高峰：全年新增供应超40万平方米，涵盖惠城、惠阳和博罗。
• 空置率上升：达15.3%，同比上升12个百分点。
• 租金显著下滑：全年租金下降9.3%至32.7元/月/平方米，四季度降幅达7.6%。

深莞惠物流地产市场展望

• 2026年供应持续：预计深圳、东莞、惠州分别新增高标仓供应超40万、80万、20万平方米。
• 需求承压：跨境电商与第三方物流需求预计收缩，市场整体空置率与租金仍面临下行压力。
• 新机遇：APEC之年通关便利与贸易通道扩容将带来新的需求增长点；亚马逊全球智能枢纽仓落户深圳，有望激发相关产业链需求。

深圳大宗交易市场

主要观点

• 交易活跃度提升：全年共达成26宗交易，累计成交总额155.5亿元，同比增长3.0%。
• 自用型需求主导：自用型投资占比49%，企业买家贡献83%的交易金额。
• 科技类企业活跃：人工智能、游戏、储能等科技企业为主要买家。
• 法拍成为重要渠道：全年超过八成工业物业交易来自法拍，买方以实业与贸易类企业为主。

关键数据

• 成交总额：155.5亿元
• 办公楼成交占比：52%
• 自用型投资占比：49%
• 企业买家占比：83%
• 法拍交易占比：超80%（按宗数）

2026年市场展望

• 供应减少，租金承压缓解：预计新增供应约70万平方米，租金跌幅有望收窄。
• 投资策略多元化：自用型投资仍为主力，机会型投资占比约三成；REITs试点扩大将利好办公楼及酒店物业。
• 物流市场结构性调整：在供需压力下，市场或将进入调整期，但出口渠道转型与政策利好有望带来新需求。