2021年第三季度深圳房地产市场回顾及展望_9页_1mb

深圳2021年第三季度商业地产市场总结

核心内容

2021年第三季度，深圳商业地产市场表现强劲，政策利好持续释放，前海合作区扩容进一步推动市场发展。优质写字楼、零售及物流仓储市场均呈现积极态势，投资市场活跃度稳步提升，整体市场在新增供应压力下仍实现空置率改善。

主要观点

• 写字楼市场：第三季度净吸纳量突破50万平方米，领跑全国；空置率下降至4.4%，创历史新低；TMT类企业与金融业是主要需求来源，合计占市场需求的55%以上；前海板块表现尤为突出，贡献超1/3的市场需求，入驻率提升显著。
• 零售市场：新增供应达55.5万平方米，空置率维持在4.4%；核心商圈优质购物中心吸引首入品牌，如中国李宁、安踏、Adidas、Nike、Converse、FILA等；深圳湾万象城引入MIKIMOTO首店，提升整体品质；汽车品牌扩张热度上升，中航城天虹引入多个汽车品牌专区。
• 物流仓储市场：无新增供应入市，空置率降至历史最低0.7%；得益于物流旺季和电商需求增长，净吸纳量达4.6万平方米；优质仓储设施租金上涨，市场供不应求趋势明显，需求外溢至东莞、惠州等地。
• 投资市场：第三季度投资总额达37亿元，全部为写字楼交易；金融机构为主要买家，占交易金额的87%；核心商务区及工业型写字楼受青睐，投资类型涵盖核心型、自用型和增值型。

关键信息

写字楼市场

• 新增供应：4个项目入市，总计供应超过26万平方米，主要集中在前海、福田中心区和高新园区。
• 净吸纳量：58.3万平方米，创历史新高。
• 空置率：4.4%，环比下降2.2个百分点。
• 平均首层租金：611.8元/平方米，环比微降0.1%。
• 主要需求行业：
  • TMT类企业占比超30%
  • 金融业占比超25%
  • 升级搬迁需求占搬迁总量近半。
• 前海表现：单季贡献超1/3需求，入驻率提升10%以上，科技行业占比超50%，金融行业近20%。

优质零售市场

• 新增供应：55.5万平方米，入驻率超95%。
• 空置率：4.4%，环比下降0.8个百分点。
• 平均首层租金：每天每平方米20.1元，环比上升0.9%。
• 主力业态：
  • 服饰类品牌需求增长显著，占比23.4%
  • 配件/珠宝类品牌占比8.2%
  • 特色餐饮、简餐、茶饮类品牌分别占比5.3%、5.2%、5.0%
  • 化妆品/个人护理类品牌占比5.0%
• 重点项目：
  • 万达广场成为深圳单体规模最大、主打体验型的购物中心。
  • 万象天地、卓悦中心等核心区优质物业吸引大量首入品牌。

物流仓储市场

• 新增供应：无新增供应入市。
• 净吸纳量：4.6万平方米，环比下降1.7个百分点至0.7%。
• 平均租金：每月每平方米47.3元，环比上升0.8%。
• 市场趋势：
  • 进出口需求回暖，1-7月两年平均增长8.8%
  • 保税仓库基本满租，物流市场持续向好。
  • 需求外溢至东莞、惠州等地，推动周边市场租金上涨。

投资市场

• 成交总量：37亿元，全部为写字楼交易。
• 投资类型：核心型、自用型和增值型投资。
• 交易分布：
  • 2宗位于南山区前海和高新园片区
  • 1宗位于宝安区
  • 所有交易均为整售，包括2宗资产交易和1宗股权交易。
• 买家构成：
  • 金融机构占主导地位，均为世界500强企业
  • 本地科技和电子企业也有参与
• 投资趋势：
  • 优质写字楼和工业型写字楼受青睐
  • 物流及产业园类物业因稀缺性成为投资热点

未来展望

• 新增供应：未来6个月预计新增供应超50万平方米，主要集中在南山和罗湖区。
• 空置率：受供应影响，整体空置率可能小幅上升，但得益于多样化招商，租金降幅将进一步收窄。
• 前海发展：前海扩容叠加香港北部都会区政策，区域吸引力增强，将吸引更多准入产业企业进驻。
• 核心区优势：福田中心区仍是金融类租户首选，南山区继续吸引科技企业，核心区优质物业租金有望上涨。
• 投资趋势：政策利好持续释放，写字楼和工业型物业仍是投资重点，物流及产业园类物业因稀缺性获得关注。