20230708-华创证券-华润万象生活-01209.HK-深度研究报告_商管高壁垒_估值再提升_38页_2mb

报告总结

华润万象生活是一家轻资产管理公司，分拆自华润置地，主要为购物中心、写字楼、住宅提供运营管理服务。购物中心是其核心利润来源，占总毛利的43%。

• 公司概况与盈利能力 收并购禹州服务与中南服务后，第三方在管面积占比迅速提升，住宅物业管理与商场改造项目成为毛利增长点。购物中心细分运营方面，重奢业态具备稀缺性和路径壁垒，18-21年的租金CAGR达14%以上，且为当前行业重奢项目领先者。非重奢项目依靠招商运营能力，零售额与出租率表现优于同行。

• 未来增长看点 签约外拓25个购物中心及并购项目持续落地，扩张步伐加快。估值基于剩余收益模型，测算合理市值为921亿元，目标价4382港元，评级为“推荐”。

• 估值与盈利预测 预计2023-2025年营业收入为158亿、186亿、209亿元，对应增长率分别为31%、18%、13%；净利润为27亿、34亿、41亿元；动态市盈率分别为30X、23X、19X。

• 风险提示 疫情反复、并购整合与毛利率波动为主要风险。

结论: 公司凭借商管轻资产模式与中高端购物中心布局，具备高壁垒和稳定增长潜力。