20210614-光大证券-华润万象生活-01209.HK-首次覆盖报告_商管龙头_扬帆起航_22页_2mb

报告摘要

华润万象生活是华润集团旗下的房地产战略业务单元华润置地的成员公司，是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。公司自2014年起确立“中国商业地产领导者”的定位，2020年于香港联合交易所成功上市，成为当年联交所第三大IPO。

平台资源强大：依托华润置地的雄厚实力，公司拥有卓越的全业态运营能力，业务覆盖住宅物业、购物中心、写字楼等多种业态。
业务结构优化：公司通过“2+1”业务模式（物业管理、商业运营服务、大会员生态体系）实现全业态一体化发展，业务结构不断优化。
营收与毛利稳步提升：2017-2020年，公司营业收入从31.3亿元增长至67.8亿元，三年复合增长率约为29.4%；归母净利润从3.9亿元增长至8.2亿元，三年复合增长率约为28.2%。商业运营板块的营收占比逐年上升，毛利率显著提升，成为公司盈利增长的重要引擎。
增长潜力大：公司拥有大量优质土地储备，未来三年预计将有多个购物中心和写字楼陆续开业，推动收入增长。
估值与投资评级：公司被给予“买入”评级，目标价为50.60港元，基于相对估值法和绝对估值法得出。

业务板块：公司业务主要分为住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大板块，其中商业运营服务在营收占比和毛利率方面表现突出。
住宅物业管理：公司住宅物业在管面积从6116万平米增加至1.07亿平米，三年复合增长率约为20.3%。住宅物业管理服务的营收占比从2017年的67.1%下降至2020年的57.3%，商业运营服务的营收占比从2017年的32.9%上升至2020年的42.7%。
商业运营：公司为57个购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为610万平方米；为23个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米；为80个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为570万平方米。购物中心和写字楼在管面积分别从2017年的7.2亿元和3.1亿元增长至2020年的18.1亿元和10.8亿元。
盈利预测：公司预计2021-2023年营业收入分别为90.6亿元、122.7亿元、163亿元；归母净利润分别为14.3亿元、19.1亿元、25.3亿元；EPS分别为0.62元、0.84元、1.11元。
估值：根据相对估值法，公司2022年合理PE估值为50倍，对应目标价50.60港元；根据绝对估值法，公司合理价格约为51.45港元/股。
风险提示：公司面临人力资源成本上升、母公司依赖、新冠疫情反复等风险。

指标	2019	2020	2021E	2022E	2023E
营业收入(百万元)	5,868	6,779	9,059	12,270	16,299
营收增长率	32.4%	15.5%	33.6%	35.5%	32.8%
归母净利润(百万元)	365	818	1,425	1,910	2,530
归母净利润增长率	-13.7%	124.1%	74.3%	34.1%	32.4%
EPS(元)	0.16	0.36	0.62	0.84	1.11
ROE(归母,摊薄)	35.4%	6.6%	10.7%	13.1%	15.6%
P/E	233.6	104.3	59.8	44.6	33.7
P/B	82.6	6.8	6.4	5.9	5.3

公司名称	收盘价（港元）	EPS（2019A）	EPS（2020A）	EPS（2021E）	EPS（2022E）	PE（2022E）	CAGR（2019-2022）	市值（亿港元）
碧桂园服务	79.55	0.55	0.89	1.3	1.93	51.02	52.0%	2,559
融创服务	23.30	0.09	0.19	0.4	0.64	31.00	92.3%	723
永升生活服务	18.86	0.13	0.23	0.37	0.55	28.00	61.7%	315
华润万象生活	45.00	0.16	0.36	0.62	0.84	45.00	73.8%	1,027