房地产行业：新加坡公共住房市场成功经验，土地制度、税收制，度和住房金融齐共振的效果-20200415-万和证券-29页_1mb

新加坡公共住房市场成功经验总结

核心内容

新加坡公共住房市场以HDB组屋为主导，成功实现了“居者有其屋”的目标。其住房市场结构以组屋为主、私人住宅为辅，形成了多层次的供给体系。2018年，新加坡居民房屋自有率高达91%，远高于其他亚太地区大都市。房价收入比和市中心房屋售租比分别为22.31和43.02，均低于深圳等城市，表明新加坡住房市场相对稳定，居民购房压力较小。

主要观点

• 新加坡通过HDB组屋提供远低于市场价格的住房，有效满足居民住房需求。
• 组屋价格由政府定价，新组屋价格仅为私人住宅的1/3；二手组屋价格由买卖双方协商，通常高于新组屋。
• 组屋的结构化供给和严格的分配制度有效抑制了房地产投机行为。
• 新加坡住房市场的发展经历了四个阶段：解决住房短缺、推动“居者有其屋”、改善性住房需求、多样化供给与私人住宅发展。

关键信息

一、新加坡住房市场现状及历史发展回顾

1. 成功实现“居者有其屋”
   新加坡通过政策推动和制度保障，实现了绝大多数居民拥有住房的目标，房屋自有率高达91%。

2. 住房市场供给以组屋为主
   HDB组屋在住房市场中占比达72.33%，其他住宅占5.13%，私人住宅占22.54%。组屋价格较低，首付比例仅为20%，且可使用中央公积金贷款。

3. 住房市场发展阶段回顾

   • 1959-1963：加速建造组屋解决住房短缺，组屋仅用于出租。
   • 1964-1973：推行“居者有其屋”计划，鼓励购买组屋，同时建立中央公积金制度。
   • 1974-1987：解决住房短缺后，开始注重改善性住房需求，推出五居室套房。
   • 1987-至今：多样化组屋供给，放开公积金购买范围，发展私人住宅市场。

二、新加坡住房市场成功经验关键要素

1. 严苛的土地制度

   • 新加坡采用混合型土地制度，政府通过《土地征用法令》低价征用土地用于组屋建设，提升土地使用效率。
   • 土地规划具有前瞻性，通过概念规划与总体规划确保土地供需平衡。
   • 早期土地征用价格仅为市场价的1/5，后期调整为以1973年11月30日市价为基准。

2. 灵活调整税收制度

   • 房地产税和房产印花税共同作用，对自住型住房提供优惠，对投机行为征收高税率。
   • 房产印花税分为买方、卖方及额外印花税，对多套房及非本地居民征收更高税率，抑制房价过快上涨。

3. 中央公积金-建屋发展局制度

   • 中央公积金制度始于1955年，覆盖所有公民及永久居民，强制储蓄为居民购房提供资金支持。
   • 公积金分为普通账户、专门账户、保健储蓄账户和退休账户，普通账户资金用于购房，年利率高达3.5%。
   • 建屋发展局利用公积金贷款支持居民购买组屋，房贷利率略高于公积金普通账户收益率（仅高0.1%）。
   • 公积金制度为居民提供家庭保障计划（HPS），降低购房后因意外导致的断供风险。

三、建屋发展局融资机制分析

1. 早期依赖政府补助与优惠融资

   • 建屋发展局早期资本支出在政府发展支出中占比高（如1975年达32.82%）。
   • 融资优惠显著，早期贷款利率仅为6%，远低于市场水平。

2. 当前主要融资来源为政府抵押贷款

   • 2018年建屋发展局负债694.35亿新元，其中640.47亿来自政府抵押贷款，占比63%。
   • 负债结构包括政府抵押贷款、改造贷款、债券、银行贷款，占比分别为63%、0.05%、36%、1%。

3. 公积金为建屋发展局提供长期资金支持

   • 中央公积金管理规模达4000亿新元，其中普通账户资金为1421.18亿新元。
   • 公积金通过投资政府债券、公司债券等方式为组屋建设提供资金，占总投资的96.20%。
   • 建屋发展局的资产负债率高达82%，需依赖政府补贴维持净盈余。

总结

新加坡住房市场的成功得益于土地制度、税收制度和住房金融制度的协同作用。土地制度通过低价征地和集约利用提升住房供给能力，税收制度通过差异化税率抑制房地产投机，住房金融制度通过中央公积金提供低成本资金支持，从而构建了一个稳定、可负担的住房市场。这些制度设计不仅提升了居民住房拥有率，也有效控制了房价和租金，为新加坡成为全球住房市场典范提供了坚实基础。